Vivienda: la inflación es de demanda
1. El Ministerio de Fomento ha informado que el precio medio de venta de las más de cien mil viviendas tasadas en España en el primer trimestre de 2001 fue de 165.400 pesetas/metro cudrado, lo que representa un aumento del 16% sobre el mismo periodo del pasado año. La citada elevación de precios acaecida en España implica un crecimiento del 49,2% de los mismos durante los últimos tres años. Este aumento contrasta con el 10,9% experimentado por el índice de precios de consumo y con el 7,8% registrado por el salario medio por persona ocupada, en el mismo periodo de tiempo por ambas magnitudes.
En las primeras reacciones a dicha noticia se ha considerado a la escasez de suelo urbanizado como la principal variable causante de un aumento tan espectacular en los precios de venta de las viviendas. Los datos disponibles y los diferentes modelos econométricos estimados confirman sobradamente que la evolución actual corresponde a una inflación de demanda de viviendas, donde esta última ha crecido impulsada por tres variables básicas: el fuerte crecimiento de la actividad y el empleo en 1998-2000, los bajos tipos interés de los créditos a largo plazo practicados para compra de viviendas al final de los años noventa y, por último, las expectativas de revalorización de la vivienda, que se ha convertido en el principal destino del ahorro de los españoles. Ante una demanda tan estimulada por tantos puntos, la oferta inmobiliaria ha reaccionado con los desfases tradicionales (dos años es el plazo medio de construcción de una vivienda). Los nuevos descensos de los tipos de interés de 2001 han provocado elevaciones de precios tanto en el mercado de renta variable (acciones), como en el inmobiliario. Dada la condición de activo que tiene la vivienda, tan normal es su aumento cuando bajan los tipos de interés como en el caso de las acciones. Nadie propone que se liberalice el uso del suelo cuando los títulos de renta variable suben de precio. Hay una 'burbuja' inmobiliaria ahora en España y el coste del suelo es más un reflejo que una causa de las elevaciones de precios. Echar mano del suelo cuando suben al ritmo citado los precios de las viviendas es, más que nada, una frivolidad.
2. La situación del mercado inmobiliario en Andalucía es más holgada que en la media nacional. El precio medio de venta en el primer trimestre de 2001 fue de 121.500 pts/m2, el 73,5% de la media de España. La relación entre el precio medio de venta de una vivienda de 75 metros útiles y el salario medio anual era de 4,43 veces en Andalucía en el primer trimestre de 2001, frente al 5,57 correspondiente a España. En el último trimestre de 2000, el esfuerzo medio de acceso a una vivienda de las características citadas, correspondientes a un crédito hipotecario a 15 años, ascendía al 31,15% de los ingresos medios familiares en Andalucía, frente al 38,6% correspondiente a España.
Dentro de Andalucía, existen fuertes diferencias entre los precios de venta de las capitales y los del resto de las provincias. Según los datos de Tinsa, en el primer trimestre de 2001 los precios medios de venta en las capitales andaluzas (209.225 pts/m2) superaban en un 26,5% a los de las restantes ciudades no capitales de provincia. La provincia más cara en 2001 es la de Málaga, con precios más de un 60% superiores a los de la provincia de menor precio (Jaén). La capital con precios de venta más elevados, al final de 2000, según los datos de la Sociedad de Tasación era Sevilla (164.000 pts/m2 en diciembre de 2000) y la capital con precios más bajos sigue siéndolo 'crónicamente', Jaén (129.000 pts/m2).
3. De forma paralela, aunque mucho menos intensa que en España, en Andalucía resulta más difícil acceder a una vivienda en las capitales que en los restantes ciudades, lo que explica el intenso crecimiento demográfico de las áreas metropolitanas existentes en torno a las capitales y a Jerez de la Frontera. La cuestión no radica en calificar más suelo como residencial (sólo en los pueblos del área metropolitana de Granada hay suelo residencial calificado como para acoger una población de 900.000 habitantes), sino de aumentar la oferta de viviendas de protección oficial, de hacer accesibles las viviendas que dejan los hogares que desaparecen para los nuevos hogares y, en fin, de no hacer de la construcción de nuevas viviendas el sinónimo de la política de viviendas, que debe ser mucho más.
La Consejería de Obras Públicas de la Junta de Andalucía adoptó la normativa autonómica a la estatal a través del Decreto 56/2001, actualizando los precios de venta de las viviendas protegidas en Andalucía. También ha regulado la 'ayuda económica de entrada', prevista en la normativa estatal. La actuación en materia de vivienda parece va a concentrarse en las viviendas de promoción pública cofinanciadas, tratando de impulsar así dicha promoción pública, actuación que parece conveniente en un tiempo en que la promoción privada de VPO ha caído espectacularmente .
En los años noventa los ayuntamientos, a raíz de una situación similar en 1991, promovieron, directa o indirectamente, la construcción de viviendas protegidas para frenar la escalada de precios que hubo en 1991. Algo se puede aprovechar de aquella experiencia, pues a pesar de los bajos tipos de interés, el problema de acceso a la vivienda se está agravando, por más que los volúmenes de nueva construcción en marcha sean espectaculares.
Julio Rodriguez López es presidente de la Caja General de Ahorros de Granada.
