Es hora de pelear por su hipoteca

Aquellos que revisen su hipoteca en las próximas semanas disfrutarán de una sustancial rebaja en la cuota gracias al desplome del Euríbor. Sin embargo, no todo el mundo se beneficiará de tener unos tipos de interés en mínimos históricos bien porque su contrato contenga cláusulas que incluyan un suelo en el interés a pagar, bien porque tengan un préstamo a tipo fijo, bien porque se hayan quedado en el paro o simplemente porque la fecha de la revisión no les haya sido favorable.

En estos casos las asociaciones de consumidores recomiendan a los clientes renegociar las condiciones de su hipoteca. A priori puede parecer un pulso titánico entre David y Goliat, pero los datos muestran que se trata de una operación cada vez más habitual. De hecho, el número de hipotecas que cambiaron sus condiciones en el mes de junio (últimos datos disponibles) creció un 64,4%, según datos del INE. De las 52.072 hipotecas que variaron sus condiciones, el 44,4% se debió a modificaciones en los tipos de interés.

Los cambios en las condiciones de las hipotecas han crecido un 64%

"Se está dando un proceso para ajustar la cartera hipotecaria a las circunstancias del mercado como consecuencia de la crisis económica. Las entidades están siendo muy receptivas para que las condiciones de los préstamos sean lo más cómodos posibles para sus clientes", explica Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española.

¿Qué alternativas tiene el ahorrador? Desde el Banco de España recuerdan que en cualquier momento podemos negociar condiciones más favorables con la entidad mediante lo que se denomina una novación modificativa. El cambio puede referirse a la ampliación o reducción de capital; la alteración del plazo; las condiciones del tipo de interés; el método o sistema de amortización y otras condiciones financieras del préstamo, y la prestación o modificación de las garantías personales.

"En cualquier caso, siempre puede llevarse el préstamo hipotecario a otra entidad (lo que se llama una subrogación) que ofrezca otras condiciones de tipo de interés o plazo del préstamo que le puedan interesar más", señala el supervisor en su página web.

Para realizar una subrogación, no es necesario el consentimiento de la entidad de crédito inicial, ni que la posibilidad de amortización anticipada conste en el contrato. No obstante, la entidad de crédito original puede evitar la subrogación si iguala o mejora la oferta de la segunda entidad. Para que surta efectos la operación bastará con que la nueva entidad pague a la suya el importe pendiente del préstamo así como los intereses devengados y las comisiones exigibles y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario.

Ahora bien, antes de realizar cambios en su hipoteca el cliente debe hacer cálculos para saber si le compensa realizar la operación. Tanto la novación como la subrogación tienen un coste, que suele ser mayor en el caso de subrogación (anque varias entidades financian la permuta). Algunos de los gastos que conllevan (como las tasas notariales y de registro o las de carácter fiscal) están limitadas por ley.

"Es importante que los hipotecados revisen con detalle la renovación de la hipoteca y denuncien las cláusulas abusivas que les impidan beneficiarse de la caída de los tipos de interés", aconsejan desde la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU).

¿Qué costes bancarios tiene la subrogación? El importe de la comisión que cobrará la entidad donde se formalizó en su día la hipoteca dependerá de lo que se haya pactado, pero la entidad siempre ha de respetar unos máximos, según establece la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario que entró en vigor en diciembre de 2007. Si la amortización anticipada se produce dentro de los cinco primeros años de vida del crédito la comisión será del 0,5% del capital amortizado anticipadamente. Si ésta se produce tras los cinco primeros años la comisión será del 0,25%.

Aparte de la comisión por amortización anticipada, las entidades podrán cobrar una comisión en concepto de compensación por riesgo de interés. En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. En el resto de casos, el importe será el acordado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores a los que el cliente está pagando.

Si la subrogación es de un préstamo formalizado antes de diciembre de 2007 el ahorrador debe entonces distinguir dos fechas, en función de los cambios que se produjeron en la normativa de referencia. Si el préstamo objeto de subrogación es a tipo variable y se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión no puede ser mayor del 0,5%. Si por el contrario, el préstamo es a tipo variable pero anterior a dicha fecha, el límite de la comisión será el 1%.

"A la hora de plantearse un cambio de préstamo, una buena idea es comparar el coste efectivo remanente de la hipoteca actual, que es la tasa anual equivalente (TAE), calculada teniendo en cuenta sólo lo que le queda por pagar del préstamo, y la TAE de la nueva. La TAE que debe figurar en la oferta vinculante de la nueva hipoteca, incluirá el importe estimado de la comisión de cancelación del préstamo original", aconseja el Banco de España. -