Yo a Madrid y tú a las afueras

Ganar metros cuadrados y un jardín o estar más cerca del Kilómetro Cero. Vivir en la capital o en alguno de los 179 municipios de la región. Es el dilema que más se repite a la hora de comprar una vivienda. El precio es el factor determinante que inclina la balanza hacia un lado o el otro. Después, la calidad de vida, necesidades de espacio, proximidad al lugar de trabajo, presencia de dotaciones e infraestructuras (parques, colegios, guarderías...) y edad de los hijos.

La crisis ha entorpecido estos pequeños movimientos migratorios, pero no del todo. A pesar del parón del mercado hay quien decide vender su casa en el extrarradio y mudarse a la capital madrileña.

Es un clásico: "Hay un porcentaje de nuestros clientes que cuando sus hijos se independizan y se quedan solos se trasladan a una vivienda en Madrid por comodidad y para reducir los metros cuadrados", explica José Luis Pérez Cremades, director general de Gilmar. Dejan el chalé que se les ha quedado demasiado grande. Aunque en muchas ocasiones es la excusa perfecta para estar más cerca de los hijos y cuidar de los nietos.

En la capital el precio medio es de 3.375 euros por metro, mientras que en la periferia es de 2.415

"He dejado en paz a mi vecina del cuarto a la que cada mañana veía recién levantada..."

Es el caso de Pepa Falces, de 61 años, y su marido Francisco Javier Rodríguez, de 68, que venden un chalé adosado en Algete de 234 metros construidos sobre una parcela de 150 metros, que cuenta con piscina privada, garaje para dos coches, chimenea, barbacoa, gimnasio, cenador, tres dormitorios y dos baños. "Lo venden por 409.000 euros", señalan en la agencia encargada de su comercialización, Re/Max Clásico. "El motivo de la venta es la emancipación de nuestros hijos. La vivienda es muy grande y decidimos acercarnos a la capital madrileña para poder estar cerca de ellos y ayudar con el cuidado de los nietos", explica la pareja.

Han comprado por el mismo precio un piso en una urbanización en el barrio de Las Rejas (San Blas) de 117 metros y tres dormitorios, que les ofrece prácticamente las mismas comodidades que el chalé.

Recorren el mismo camino los propietarios de "chalés de alto standing situados en la zona de la A-6, a partir de Majadahonda y Las Rozas, que han sido víctimas de robos y vuelven a Madrid por motivos de seguridad, prefieren vivir en un piso", señala Javier García Mateo, director de Análisis e Investigación de mercados de Aguirre Newman. También las parejas jóvenes sin hijos, que sacrifican el espacio a cambio del ocio y la vida de la capital. "Un alto porcentaje de chicos que vivían con sus familias en Majadahonda, Pozuelo, Las Rozas, Villalba o La Moraleja y se han emancipado, han alquilado o comprado en Madrid", indica Miguel Ángel Ritondale, de Alfa Inmobiliaria.

Comprar más barato

Aunque los hay que hacen el viaje a la inversa. "Hace tiempo que existe una tendencia a salir del área urbana, ya que cualquier municipio reúne todo tipo de servicios y comunicaciones", dice Cremades. Y, de paso, recortan hipoteca. O se deshacen de ella. Vender para comprar más barato sale más a cuenta cuando la operación de compraventa es de la capital madrileña a algún municipio de la región.

"Muchos venden para residir en una vivienda más barata", señala Elisa Morillo, directora de Expansión de Foro Consultores. "Por lo que vale un piso de dos dormitorios en el distrito Centro -unos 450.000 euros de media-, te compras dos pisos de dos dormitorios en el PAU de Vallecas o un chalé pareado de cuatro dormitorios en Rivas Vaciamadrid", indica Morillo. Antes, las tipologías estrella eran las de uno y dos dormitorios, no tanto por cumplir las expectativas de los compradores como por ser lo único que se podía pagar. "Ahora la demanda se inclina a la adquisición de tres dormitorios -por el mismo precio que antes tenía el de dos-, y así acceder a la vivienda definitiva", según Foro Consultores.

Y es que aunque los distritos de Madrid han ajustado sus precios, siguen siendo más caros que la periferia. En la capital el precio medio es de 3.375 euros por metro cuadrado, mientras que en el área metropolitana la media es de 2.415 euros, según Sociedad de Tasación. La diferencia es de un 28,4%. Aunque los precios de muchas localidades, incluso de la sierra madrileña, son ya equiparables a los de otros tantos distritos de Madrid. Otras los superan con creces. Sirva como ejemplo la urbanización La Finca, en Pozuelo de Alarcón, donde el metro cuadrado cuesta unos 5.000 euros. Hay chalés por más de cinco millones de euros.

Hay otras ventajas de vender para comprar. "Si se reinvierte la plusvalía obtenida en la venta de la vivienda habitual en la compra de otra antes de dos años, se puede ahorrar en el pago de impuestos, beneficiándose de la exención por reinversión", señalan en Datadiar. Y si se pide hipoteca, es más que probable que no alcance ni el 50% del valor de tasación, por lo que el propietario está en mejores condiciones para negociar con las entidades bancarias.

"Desde hace un par de años se nota que hay gente del centro de Madrid que se muda a alguna de las localidades de la comunidad", dice Miguel Ángel Ritondale, director comercial de una agencia de Alfa Inmobiliaria, que conoce de primera mano decenas de historias de traslados. "Tengo que reconocer que cuando mis clientes hacían ese cambio me causaba cierta envidia sana".

Tantas que sucumbió. Cuando su hijo ingresó en la Marina americana en Nueva York, llegó el momento de este madrileño de entre 45 y 50 años que hasta entonces vivía en un piso en el madrileño barrio de Salamanca.

Trabaja en la zona de Diego de León (Madrid), pero hace cuatro meses conoció Sierra Bonita, una urbanización de El Boalo, al pie de La Pedriza. "Me di cuenta de que a sólo 30 minutos en coche de la capital podía vivir disfrutando de una calidad de vida que la ciudad no me brindaba. Me gusta la intensidad de la ciudad y la tranquilidad de la sierra".

¿100 metros en el centro o 200 fuera?

Los precios de los chalés independientes de 200 metros cuadrados con piscina y amplias parcelas, de unos 700 metros, en El Boalo cuestan entre 350.000 y 450.00 euros. "Encontré uno de nueve años de antigüedad y lo compré por un precio inferior al dinero que conseguí por la venta de mi piso de 100 metros en la calle de Ayala, esquina con Montesa. El cambio me ha permitido bajar la hipoteca en un 25%".

En el barrio de Salamanca el metro cuadrado se vende a 5.780 euros. En El Boalo el precio medio es de 2.056 euros.

También ha conseguido recortar los pequeños gastos cotidianos. En Madrid pagaba 140 euros de comunidad, además de 190 euros mensuales por alquilar una plaza de garaje que ahora no necesita. En la sierra sólo desembolsa 32 euros mensuales de comunidad, más unos 100 euros al mes en diésel. "He hecho mis cálculos y ahorro unos 600 euros al mes".

Además, Miguel Ángel disfruta recordando que ha podido "dejar en paz a mi vecina del cuarto a la que cada mañana, cuando abría la ventana, veía recién levantada preparando el desayuno y vergonzosa de que la viera con la cara dormida". La vecina ha sido sustituida por árboles, pájaros y montañas, y cuando tiene mono de teatro o exposiciones se acerca a la urbe.

"Gran parte de la demanda de propiedades en la periferia es de personas que ya tienen una vivienda en Madrid y desean cambiarla por propiedades más amplias", dice Javier Lasterra, agente asociado de Re/Max Clásico.

En general, los matrimonios jóvenes con hijos pequeños suelen decantarse por las afueras, por urbanizaciones con amplios espacios comunes. "Conozco casos de familias que vivían en el barrio de Salamanca y se han trasladado a Boadilla del Monte y a Majadahonda", según el agente de Alfa Inmobiliaria.

La periferia también gusta a los matrimonios que se mudan para estar cerca de los hijos. "Un matrimonio dejó su casa para estar cerca de la hija que iba a recibir en adopción una niña china", señala Ritondale. Hay padres que aportan dinero con la venta de su piso en Madrid y conviven con los hijos y los nietos en chalés dobles o muy amplios.

En otros casos, el extrarradio es la única opción posible para comprar una casa. Por ejemplo, en Aranjuez se puede adquirir un piso de dos dormitorios por 78.000 euros o un piso de tres dormitorios y 77 metros en Parla por 85.000 euros.

Pero para comprar una casa primero hay que vender la otra. "Y eso, ahora mismo, no es fácil; sólo se vende lo que está muy bien de precio, y no se puede vender caro y comprar barato, eso es una utopía", dicen en Foro Consultores.

Por eso, las páginas web están llenas de anuncios de propietarios que, ante la imposibilidad de vender, tratan de permutar su vivienda por otra. El trueque se ha puesto de moda en el mercado inmobiliario. Ana V. busca vender o cambiar un piso en Madrid (zona Oporto) por otro en Collado Villalba. Y así miles de anuncios.