Cómo comprar un piso en plena crisis

Se vuelven a vender viviendas. No tantas como antes, pero agencias y promotoras cierran más operaciones que el año pasado, un annus horríbilis para el sector inmobiliario español. Repunta el número de compradores, aunque todavía son muchos los que consideran que los precios actuales son una estafa y reclaman bajadas evidentes.

No ha escampado, aunque el chaparrón parece haber pasado. Es lo que piensa Elena Cascales, que acaba de comprar un ático dúplex de unos 70 metros en la calle de Béjar. Hasta ese momento vivía en un apartamento de 30 metros en el centro de Madrid, pero vio la luz cuando sus vecinos quisieron comprar su pequeño estudio. "En junio visité por primera vez el ático; me encantó, pero estaba alto de precio, seguí buscando y desde entonces ha bajado 40.000 euros. El piso es usado, ha costado unos 300.000 euros e incluye una plaza de garaje.

Alfredo de la Mata vio su ático por primera vez hace dos años. Ahora lo ha comprado con un descuento de 100.000 euros

Con trabajo estable y ahorros de entre el 20% y el 30% del valor de tasación, no es muy complicado conseguir hipoteca

Lo de Elena ha sido casi una cuestión de suerte. El piso tenía muchas novias. Su madre fue a reservarlo unos minutos antes de que otra persona con la señal en la mano entrara por la puerta de la agencia.

Peor trago fue conseguir la hipoteca. Visitó cuatro entidades financieras y todo fueron problemas, sobre todo "por ser mujer soltera que supera la treintena". Aval, seguro de vida y plan de pensiones, entre otras exigencias, para una hipoteca de 250.000 euros a 30 años. "Me decidí a comprar porque es el momento adecuado y porque creo que los precios no van a bajar más", explica.

Cerró el trato en la agencia Alfa Béjar, que trabaja en el barrio de Salamanca. Allí recuerdan cómo la forma de vender ha cambiado en los últimos años. "Antes mostrabas seis pisos y cerrabas la operación en cuatro días. Ahora la gente mira mucho, durante meses, y puedes estar 15 días negociando el descuento", señala el gerente, Miguel Ángel Ritondale.

Alfredo de la Mata, de 47 años, compró un ático de 110 metros cuadrados en Vallecas en el mes de septiembre a través de la agencia Alfa Inmobiliaria Moratalaz. "En mi antigua vivienda me tenía que meter en una reforma y tenía un dinero ahorrado". Hace dos años que visitó por primera vez la casa. Entonces costaba 365.000 euros, ha negociado con el vendedor un descuento adicional de 20.000 euros, y finalmente la ha comprado por 265.000 euros, 100.000 menos.

Es el único miembro de la familia que trabaja y por eso ha tenido que echar cuentas. "Voy a alquilar mi antiguo domicilio, si no me tendría que ajustar mucho el cinturón para poder pagar la letra". Y quizá no le habrían concedido la hipoteca. Aunque su nómina está domiciliada en ING Direct, la entidad holandesa rechazó la operación. BBK le ha concedido una hipoteca de 220.000 euros. En la entidad vasca el número de hipotecas a particulares ha crecido, en tasa interanual, un 5,6% hasta septiembre.

Alfredo es de los que creen que los precios van a seguir bajando un poco más, sobre todo la vivienda de segunda mano.

Precios estables

Pero lo cierto es que la caída de precios empieza a tocar el fondo. "Los ajustes necesarios para reactivar el sector ya se han producido y estamos en un periodo de estabilización, con lo que no habrá más bajadas significativas, aunque puede haber pequeños goteos", señalan en Tecnocasa.

El precio de la vivienda de segunda mano en España ha bajado un 34,61% desde el segundo semestre de 2007, según el informe que elabora esta firma junto con la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona. El precio del metro cuadrado está ahora en los mimos niveles de 2005. En Madrid, el precio de la vivienda usada ha caído algo más: un 38,18%

Con el precio de las casas usadas ya estabilizado se prevé que no baje de los 2.200 euros por metro en 2010, según fotocasa.es, portal en el que desde enero han crecido las búsquedas un 30%.

Comprador y vendedor vuelven a verse las caras. En septiembre se realizaron en España 37.621 compraventas de viviendas, de las que 20.123 eran nuevas y 17.498 usadas. Este dato supone un descenso del 17,2% respecto al mismo mes del año anterior y del 28,8% en lo que va de año. Aunque, comparado con agosto, repunta: representa un aumento del 10,6%, según los datos del INE publicados esta semana. En Madrid se vendieron 5.218 viviendas.

En las agencias de Look & Find lo han notado. "Las operaciones de compraventa han crecido de forma paulatina en los tres primeros trimestres del año, con una tasa acumulada del 22%".

Desde junio, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de una vivienda en Madrid ha sido de 97 días, 51 días menos que hace un año (148 días). La media nacional ha disminuido en 35 días. Ayuda el hecho de que ahora las agencias inmobiliarias no captan nada que no esté en precio. No pierden el tiempo.

La vivienda de segunda mano que más se vende en Madrid tiene una superficie de unos 60 metros y dos habitaciones.

Aliviar el 'stock'

Los pisos de obra nueva también se vuelven a vender. Dos ejemplos: en septiembre, Foro Consultores colocó 1.000 casas en toda España, mientras que el año anterior sólo vendieron 300. "En el primer trimestre del año vendimos lo mismo que en todo el año anterior", dice Carlos Smerdou, consejero delegado de la consultora. Acciona Inmobiliaria vendía una vivienda a la semana en marzo de 2008, mientras que en mayo de este año ya era una al día. En agosto se vendían dos pisos al día y en septiembre, tres diarios.

Hay más visitas a las promociones y se materializan en más compras. "Yo lo achaco a la bajada de precios y a la reducción del 25% de la cuota hipotecaria, que hace que el esfuerzo para acceder a una vivienda se haya reducido casi a la mitad", señala Smerdou.

Las rebajas en los precios de las casas nuevas también tienen poco recorrido, sobre todo en el norte de Madrid, donde ya se han producido descuentos de entre el 15% y el 20%. En el sur las correciones han alcanzado el 30%, pero aún pueden bajar un 5% más en los próximos seis meses, señala Nicolás Llari de Sangenís, director general de residencial y entidades financieras de CB Richard Ellis. El presidente de la patronal de los promotores (APCE), José Manuel Galindo, es rotundo: "Tras dos años de crisis, el sector ya se ha ajustado en cuanto a precios y el año va a terminar marcando tendencia".

Lo que está claro es que los promotores no parecen estar dispuestas a vender por debajo del precio de hipoteca. No van a perder dinero. Los compradores tampoco. En las promociones se venden los últimos pisos muy por debajo del precio al que compraron los primeros habitantes. Por eso, son muchos los que prefieren perder el 10% de entrada, renunciar al piso antes de escriturar, y comprar en otra promoción distinta o negociar con la promotora para que aplique el descuento actual.

El problema es que bancos y cajas de ahorros siguen sin ponerlo fácil, sobre todo si la vivienda no pertenece a su cartera. El grifo no está abierto, "aunque si se cumplen una serie de requisitos, como trabajo estable y ahorros que supongan entre el 20% y el 30% del valor de tasación del inmueble, el cliente no tiene grandes dificultades en conseguir financiación", señalan en Tecnocasa. Y es que "la mayor parte de los bancos no dan más del 80% y los que lo hacen obligan a presentar aval y a firmar seguros y tarjetas", señalan en Facilisimo.com. Condiciones que no reúnen todos los potenciales compradores de vivienda.

"Hemos detectado una nueva aproximación de las entidades a las agencias inmobiliarias, transmitiéndonos que vuelven a estar interesados en conceder hipotecas", añaden en Look & Find.