La demanda de vivienda se despierta

Los que esta semana han vuelto a la rutina del trabajo se han encontrado con cierto movimiento en el estancado mercado inmobiliario. Por una parte, las inmobiliarias cotizadas han protagonizado un agosto caliente, con sus valores en Bolsa recalentados. La subida más espectacular fue la de Reyal Urbis, que en tres semanas se revalorizó más del 250%. Aunque, según Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea, "el principal elemento ha sido especulativo. Pero también ha influido la sensación de que la bomba atómica ya estalló en el sector. Ahora tenemos que convivir con los residuos radiactivos, pero parece que no va a caer otro explosivo".

Algunos agentes inmobiliarios detectan indicios de repunte en la venta de viviendas. Además, los precios han frenado su caída en agosto y los tipos de interés siguen bajo mínimos (el Euríbor batió un nuevo récord en agosto al caer hasta el 1,33%). ¿Han tocado fondo la caída de las ventas de inmuebles y el descenso de los precios?

Compraventas. En el mes de mayo se compró un 16,4% más de viviendas que en abril. Y en junio, un 4% más que en mayo, según el Instituto Nacional de Estadística. Junio se saldó con 35.372 transacciones de vivienda y marcó una tendencia hacia la recuperación aunque todavía muy débil, porque si se compara con junio de 2008, la caída real es del 26%.

Pero junto a los datos oficiales para el día a día de algunos agentes, "junio, julio y agosto han sido meses importantes en ventas y pensamos que se incrementarán a finales de año. Influirán los descuentos en precios (de un 20% a un 35%), la demanda de vivienda como bien de primera necesidad que no puede esperar y la mejora de la comercialización", según Marisela Gonzálvez, de Recuperación y Reestructuración de Activos de BNP Paribas Real Estate.

En la red de agencias inmobiliarias Look & Find han visto también incrementos de la demanda de inmuebles de un 42% durante el primer semestre del año, según indica su director general, David Moya. "Desde el mes de abril, el interés y la búsqueda de viviendas se han multiplicado por dos en nuestras oficinas", señala Yolanda Lozano, directora nacional de residencial de CBRE en España.

En Madrid y Barcelona también ha habido un repunte de las ventas, según los presidentes de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliarias (API), Jaime Cabrero y Joan Ollé. En Madrid comenzó en junio, y en la provincia catalana, en marzo. En junio, concretamente, en Barcelona remontaron un 6%.

La demanda se ha reactivado en el caso de la vivienda de la costa. "Es habitual que en los meses de verano repunte el interés por este producto. Nos ha sorprendido especialmente el interés en Levante", dice Lozano. Sin embargo, para que ese interés acabe en adquisición es necesario que los precios bajen aún un 10% más, señala Manuel Gandarias, presidente de Live in Spain, agrupación de promotores de segundas residencias en el litoral español.

Subrogación de préstamos. Estos testimonios detectan repuntes puntuales, pero los analistas coinciden en que hay que esperar a final de año, como señala Raúl García, de Tinsa, para lanzar las campanas al vuelo.

La financiación es y será la piedra de toque. Cuando el economista Gonzalo Bernardos augura una recuperación para septiembre (similar a la producida en mayo) es, en parte, por la mejora de la liquidez en los bancos. José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), cree que existe un cambio de filosofía por parte de las entidades, aunque "hay que esperar a que se materialice la concesión de la subrogación de préstamos".

Mientras tanto, todos dirigen sus miradas al comportamiento de los demandantes en las tres ferias programadas en Madrid de aquí al mes de octubre en las que se anuncian importantes descuentos. Será el mejor indicador de cómo va el sector.

Descenso de precios. A lo largo de esta semana, tres informes de otros tantos portales inmobiliarios han coincidido en apreciar que el precio de la vivienda continúa a la baja, pero mucho más ralentizada. Un 0,23% en agosto, según facilisimo.com, y un 0,30%, según fotocasa.com.

Para Miguel Ángel Alemany, de pisos.com, esta estabilización es habitual en época estival. Pero lo cierto es que "la caída del valor de las viviendas se está suavizando mes a mes. Así lo demuestra el hecho de que el descenso interanual se sigue manteniendo en un 9%-10%", según Raúl García, de la tasadora Tinsa.

"La reciente estabilización en el número de hipotecas concedidas y la disminución en la oferta hacen pensar en una moderación en la caída de los precios de las casas si hacemos balance de este año", según RICS, la asociación internacional de expertos inmobiliarios.

En Barcelona, desde el segundo trimestre de 2007 (con el precio más elevado), el descenso del precio medio de las viviendas ha sido del 15% (un 12% en la capital y hasta un 30% en Cubelles, el pueblo costero más alejado), según Joan Ollé, presidente de los API de la provincia.

Nueva sí, usada no. Para la consultora CBRE, la caída del precio de las viviendas nuevas ha tocado techo. No ocurre lo mismo en el caso de la usada y de la que integra los activos de las entidades financieras, para las que aún se esperan más descuentos. "Los promotores no pueden bajar más los precios porque ya tocan el préstamo promotor", indica Yolanda Lozano. Galindo matiza que "quieren vender y por eso el ajuste de precios ya se ha hecho". Pero reconoce que queda margen para la negociación.

No piensan lo mismo Pep Ruiz, de Analistas Financieros Internacionales, para quien todavía queda recorrido al descenso de precios. También considera que no se ha tocado fondo y seguirá el ajuste hasta 2010 Marisela Gonzálvez, de BNP. Otros analistas fijan una caída del 12% para ese año y del 6% para 2011.

¿Momento de comprar? La respuesta es afirmativa para el demandante de primera vivienda con acceso a financiación, que encuentra precios ya ajustados. Siempre que la vivienda tenga buena ubicación, según Pep Ruiz de AFI. Lo mismo sostienen los promotores y los agentes del mercado. La consultora CBRE insiste en que hay oportunidades y que es momento de comprar. Una vivienda de buena calidad bien situada en la Comunidad de Madrid, por un precio medio de unos 220.000 euros y una superficie de 80 o 90 metros, puede ser considerada como tal, según Lozano. "Un precio de entre 2.200 y 2.500 euros por metro cuadrado estaría dentro de lo razonable", indica.

Leve repunte comercial. Estas oportunidades han favorecido un leve repunte en la actividad comercial, pero no permiten abrigar alegrías respecto a que se aligere el stock de entre 600.000 y 1.100.000 viviendas nuevas sin vender a principios de año. Por el contrario, para Galindo, "ya se vende más de lo que se produce, lo que significa que está saliendo parte del stock. A finales de año se van a vender unas 200.000 viviendas de obra nueva y vamos a construir 125.000".

A vueltas con el stock. Con todo, "el stock es el tapón para la recuperación de la actividad y la reanimación crediticia. No hay préstamo para nuevas viviendas mientras no se liquide", anota Bernardos. Pero no todo se podrá liquidar. Cifra en 1,5 millones el volumen de vivienda nueva y usada en manos de promotores y especuladores. Un tercio sería primera residencia bien localizada; otro tanto, vivienda vacacional en mar y costa, y el resto está en lo que denomina "la ciénaga de Shreck", en referencia a promociones en provincias de la meseta o costeras como Murcia cuando están a 60 kilómetros de la playa.

Si el economista Ricardo Vergés alertó hace años de que España construía más que Alemania, Francia e Italia juntas, John Mauldin, al frente de la firma de inversión

MWA, resalta que España cuenta con el mismo stock que EE UU, siendo seis veces menor. Atesora el 30% de las nuevas viviendas construidas desde 2000 en toda la Unión Europea cuando el PIB representa el 10%.

Confianza. Un requisito para animar las ventas, junto con el descenso del Euríbor y la bajada de precios, es que aumente la confianza del consumidor. El índice del ICO que mide las expectativas de compra de bienes duraderos en los próximos seis meses repunta: en julio de 2008 era del 64,8, y el pasado julio subió al 89,2. En agosto mantuvo la tendencia alcista camino del 100, que mostraría la plena recuperación de la confianza.

La clave del empleo. Sin trabajo no se afronta una compra. El sector inmobiliario nunca podrá absorber el millón de desempleados generados, y además, la destrucción de empleo proseguirá y también el naufragio de promotoras y auxiliares, según los expertos.

Pep Ruiz vaticina que se destruirá más tejido empresarial del necesario, para atender la futura demanda de vivienda. Para Bernardos, por el contrario, no van a desaparecer tantas empresas como pronostican los analistas, por lo que algunas inmobiliarias son una buena inversión.

Como presidente de los promotores, José Manuel Galindo destaca que al repunte de ventas no le acompañará la recuperación de la actividad del sector mientras no se liquide el stock. "2010 será un año malo para iniciar nuevas obras".