Un informe de tasación infló los resultados de Martinsa en 2007

En el imaginario colectivo, y en la opinión de los expertos, hay cierto consenso acerca de que el problema de Martinsa es que pagó demasiado cara la compra de Fadesa. Sin embargo, la contabilidad de la empresa no lo reflejó así, sino todo lo contrario.

Un informe de Tasamadrid, sociedad de tasación filial de Caja Madrid (el principal acreedor de Martinsa-Fadesa), atribuyó tal valor a los inmuebles adquiridos, que permitió revalorizarlos contablemente en 4.617 millones. Eso convertía la compra de Fadesa -cuyo 86,5% costó 3.512 millones en marzo de 2007- en una ganga, hasta el punto de que la empresa se apuntó 416 millones como beneficio por la diferencia entre la cantidad pagada y el supuesto valor real de los activos, según se refleja en la auditoría de la compañía. Sin ese apunte contable, respaldado por el informe de Tasamadrid, Martinsa-Fadesa habría entrado en pérdidas en 2007, por los altos gastos asociados a la compra de Fadesa.

Fuentes de la empresa señalan que la valoración de los activos del informe de Tasamadrid es inferior o más conservadora a la que en su momento realizó CB Richard Ellis para los activos de Fadesa. De haberse aplicado esa valoración se hubiera generado un beneficio muy alto de forma artificial, añaden, de unos 1.900 millones. En comparación con esa cifra, la de Tasamadrid aminoró el beneficio, añaden. Un portavoz de Caja Madrid, por su parte, indicó que la entidad no tenía nada que decir sobre la tasación y que aunque Tasamadrid es una filial al 100% de Caja Madrid, no disponían de información al respecto.

Tasamadrid advirtió de que la valoración sólo era válida asumiendo como buenas las hipótesis de desarrollo y gestión urbanística facilitadas por los propios administradores de la sociedad. Ese punto es importante, porque la partida principal de la cartera de Martinsa-Fadesa es suelo no urbanizable, que la empresa esperaba que fuera recalificado. Así se explica el interés de Fernando Martín en que las administraciones públicas agilizaran la urbanización de suelo. El presidente de Martinsa aprovechó en octubre del año pasado la presentación del lobby del ladrillo para amenazar con un aumento "vertiginoso" de los precios de la vivienda si los ayuntamientos y comunidades no hacían más rápidos los trámites urbanísticos.

La elevada valoración de los activos que permitió a Martinsa-Fadesa esquivar las pérdidas no es un caso aislado, informa Luis Doncel. Fuentes del sector apuntan que las tasadoras se dejaron llevar en los años del boom del ladrillo por la euforia y las tasaciones se dispararon. "El mercado tenía unas expectativas en las que no preveía ningún riesgo; y las valoraciones se hicieron en función de ese riesgo cero. Lo paradójico es que, por un precio muy alto que se pusiera, el mercado siempre respondía y se cerraban las operaciones", explican.

Pero las tasadoras ya notaron a mediados de 2006 que el ritmo de ventas disminuía, y las valoraciones no reflejaron lo que entonces parecía un aterrizaje suave y que ha acabado convertido en un vuelo sin motor. "Estas empresas deberían haber sido más cautelosas", confirman en otra compañía fuentes que no quieren dar su nombre.

La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) llevaba tiempo advirtiendo de manera confidencial a las consultoras inmobiliarias de estos riesgos. El presidente del regulador, Julio Segura, ya avisó el año pasado que revisaría el control sobre las empresas cotizadas del sector por su "aparente riesgo contable". Segura dijo entonces que el valor de las empresas del ladrillo no debía reflejar expectativas futuras. Y hace sólo un mes y medio, la CNMV hizo públicas unas recomendaciones para que las inmobiliarias se aseguraran de que las sociedades de tasación que contrataban fueran realmente independientes.

La alta deuda para la compra de Fadesa es la que ha llevado al grupo a solicitar voluntariamente el concurso de acreedores. Lo hizo el martes en el Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña. La empresa reconoce un pasivo de más de 6.200 millones, repartidos entre la matriz y media docena de filiales, que también habían contraído deudas y que se han sumado al procedimiento. De esa cifra, 5.289 millones corresponden a entidades.

El equipo jurídico de Martinsa, que lidera el bufete Gómez-Acebo & Pombo, considera que el pasivo que reconoce la compañía, entre la matriz y las filiales, es meramente estimativo, por cuanto a partir de ahora se sumarán más acreedores que no estaban contemplados inicialmente, entre ellos subcontratistas y empresas auxiliares. De hecho, en el listado inicial hay entidades que figuran por cantidades significativamente inferiores a las que ellas mismas han reconocido, como la propia Caja Madrid.

El titular del juzgado, Pablo González Carreró-Fojón, que ha solicitado documentación adicional antes de admitir a trámite la suspensión, medita si incorporar al proceso todas las empresas que componen el grupo o bien remitir a los juzgados de Madrid las sociedades allí domiciliadas.

Otro tanto sucede con el expediente de regulación de empleo (ERE) que ha activado la compañía. El titular del juzgado entiende, según las fuentes consultadas, que el ERE se incorporará al proceso judicial. Mientras esto no suceda, la extinción de contratos prevista por Martinsa seguirá su curso. El juzgado de A Coruña que instruye el caso, integrado por cinco funcionarios, verá ampliado su personal a instancias del juez, que ya ha recibido apoyo explícito de la administración de justicia gallega.

Fuentes judiciales creen posible que se proponga un convenio ordinario de acreedores para cubrir de forma ordenada parte de las deudas contraídas, para lo cual la Ley Concursal establece un plazo de cinco años. Sin embargo, antes de ese plazo, los acreedores con garantía hipotecaria podrían ejecutarlas.

Jafemafe, Inmobiliaria Mar Plus, Fecler, Inomar, Town Planning Consultores y Construcciones Pórtico son las filiales que se han incorporado al concurso para evitar que fueran embargadas, pues formaban parte de las garantías de los préstamos.

El valor de los activos declarados por Martinsa Fadesa ascendía a mediados del año pasado a 12.976 millones, con una cartera de suelo de 27,5 millones de metros cuadrados. Richard Ellis ha rebajado este año la valoración a 10.804 millones, aunque algunos acreedores dudan de que la cifra se corresponda con los precios de mercado. En teoría, sus activos son superiores al pasivo declarado, aunque serán los administradores judiciales quienes realicen nuevas tasaciones para revisar el valor real de la empresa.