Los municipios tienen suelo para 150.000 pisos

Con el suelo en poder de los ayuntamientos, más el que está en manos de las autonomías, se podrían construir 226.000 viviendas protegidas entre 2009 y 2012, y hay previsiones de llegar a alcanzar las 400.000, según el informe remitido por Pedro Castro, presidente de la Federación de Municipios y Provincias (FEMP), a la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, tal como se comprometió en abril de este año.

Ante las dificultades de acceso a la vivienda, por un lado, y los problemas por los que atravesaba los sectores inmobiliario y de la construcción el presidente de la FEMP se comprometió a elaborar un censo del patrimonio de suelo que los ayuntamientos estaban dispuestos a aportar para atender la demanda de vivienda accesible y mantener el empleo en la construcción. Con ese argumento acordó en febrero con promotores y sindicatos ir hacia un pacto nacional que permitiera construir más viviendas protegidas, "entre 150.000 y 200.000 al año sobre suelo público municipal".

En el informe Demanda de vivienda social en España y suelo disponible para la promoción de nuevas viviendas sociales, elaborado por la consultora Ikei las cifras son otras. Según ésta, los ayuntamientos tienen suelo para 150.000 viviendas y las comunidades autónomas para otras 76.000 en los próximos cuatro años. Aunque se llegaran a alcanzar las hipotéticas 400.000 que recoge el informe, las cifras son menos abultadas de las apuntadas anualmente por el presidente de la FEMP y alcalde de Getafe.

Por volumen de viviendas ofertadas destaca Andalucía (37.122), seguida de Madrid (34.680), País Vasco (32.050), Cataluña (25.730) y Asturias (23.590). En el otro extremo, Castilla-La Mancha, Murcia y Aragón tienen suelo para menos de 5.000 cada una.

Ausencia de registros

Llama la atención el peso de las comunidades de la cornisa norte de España, con una oferta de suelo público que supone el 37,8% del total y una demanda que entraña el 26% del conjunto, teniendo en cuenta que constituyen el 16,6% de la población.

En cuanto a la demanda de vivienda social, el informe la cifra en 760.000 para el periodo de los cuatro años. El mayor volumen lo aportan las comunidades valenciana (123.109) y la de Andalucía (116.112), seguida de Madrid, con 114.590. De cumplirse las previsiones del Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 -inicio de 150.000 al año-, habría al final del periodo una demanda insatisfecha de 160.000 viviendas.

El informe, que la FEMP no descarta actualizar, se basa en diversas fuentes y se enfrenta con la falta de estudios y de registros oficiales unificados. Por ello la consultora ha recurrido para su recopilación a "relevantes agentes en cada región". Las cifras relativas a la oferta de suelo público se han elaborado mediante fichas remitidas a las concejalías de vivienda municipales, direcciones generales de suelo autonómicas y empresas municipales de suelo y vivienda. Los municipios no suelen disponer de registros públicos de sus patrimonios de suelo aunque la obligación de contar con ellos se desprende de normas autonómicas tanto como de la estatal que exige un gestión separada de los bienes patrimoniales y, por tanto, de los patrimonios del suelo, anota Silvia del Saz, del despacho de Garrigues.

Para calcular la demanda, se han basado en datos facilitados por las comunidades autónomas y los registros de demandantes de vivienda protegida, entre otras fuentes. Pero pocos gobiernos regionales cuentan con estudios de demanda y, en algunos casos, como en el de Madrid, hace unos cinco años que no se renuevan. Generalmente, los listados de inscritos no resultan fiables por las duplicidades y su falta de actualización, además de su disminución ante la ausencia de financiación.

Ikei no ha conseguido respuestas en todos los casos. Concretamente, para la Comunidad de Madrid -donde no les consta que haya llegado el cuestionario-, el informe recoge una demanda de 40.754 viviendas en la capital y de más de 73.836 en el resto de los municipios. Y frente a esta demanda, la oferta de suelo público en manos de los ayuntamientos afecta a más de 34.000 viviendas.

Nada dice del suelo disponible por la Comunidad de Madrid a cuatro años vista, cuando lo cierto es que representa más de la mitad del total de suelo autonómico para España y tiene en marcha 45.000 viviendas. Serán pisos en alquiler proyectados sobre suelo que los promotores han ido cediendo para redes supramunicipales en nuevos barrios. Por otra parte, el Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) tiene cuatro millones de metros cuadrados para promover vivienda protegida (unas 20.000) en diversas fases de desarrollo.

El estudio recuerda que el Estado también dispone de suelo para construir al menos 73.000 viviendas protegidas. La propia Sepes, empresa pública dependiente del Ministerio de Vivienda, tiene abierta una oferta pública de compra de suelo que urbanizará para edificar vivienda protegida. Cuenta para ello con 300 millones de euros, inicialmente.

Caída de la demanda

"Parece recomendable que durante los próximos años el suelo disponible se oriente prioritariamente a la construcción de vivienda protegida". Este consejo del informe presentado por la FEMP choca con los problemas de financiación a que se enfrentan promotores y demandantes y el modelo urbanístico que vincula el desarrollo de vivienda protegida al de la libre, según sostienen los promotores.

En relación a los datos que ofrece sobre la demanda de viviendas, el aspecto más solicitado por políticos, consultores y empresarios para ajustar inversiones, Miguel Pinto, del Grupo i, resalta la dificultad para su elaboración y su alto coste: "Se basan en modelos econométricos que tienen en cuenta la renta per cápita, tasas de interés y de paro, evolución de la población, nuevos hogares, inmigrantes, renovación de vivienda o tasas de interés, y se matizan en cada región".

La consultora estima que se han reducido a cerca de 300.000 las viviendas demandadas frente a una producción de 250.000 viviendas de nueva planta, sin diferenciar entre la libre y la protegida. En el caso de la vivienda social, los estudios de demanda no suele tener interés para las consultoras privadas, porque es rápidamente absorbida, a menos que los adjudique una administración por concurso público.

Sí hay aproximaciones a mercados muy concretos como, por ejemplo, Madrid capital, donde el Observatorio Municipal de la Vivienda, con periodicidad trimestral, refleja una disminución de la demanda. Entre el primer y el tercer trimestre de este año el número de hogares en el que algún miembro buscaba vivienda ha descendido del 19,5% al 16,3%.