La realidad de la crisis española
En menos de 18 meses, el sector inmobiliario ha pasado de la negación de la evidencia a la más profunda de las depresiones psicológicas. Del "aterrizaje suave" se ha pasado a previsiones apocalípticas sobre el sector residencial. Este conjunto de opiniones configura un panorama desolador que retroalimenta el pesimismo de los promotores y las entidades financieras, inmersos en procesos de refinanciación.
Tres son los factores sobre los que se fundamentan las decisiones de compra de viviendas: precio, confianza y financiación. En el momento en que confluyan precios bajos, confianza en el futuro y financiación razonable, comenzarán las ventas de viviendas y volverá la liquidez al mercado del suelo residencial.
Precio: la decisión de bajada de precios está actualmente asumida por los promotores inmobiliarios y sobre porcentajes muy significativos del 15%-30%, pero son imposibles de aplicar hasta que sus promociones no se terminen.
Confianza: la confianza es un componente intangible que cuesta años construir y que se destruye muy rápidamente. La contracción de nuestra economía desde crecimientos superiores al 3% hacia un escenario de recesión provoca que el ajuste que estamos experimentando sea brutal, con un crecimiento muy significativo del paro y una fuerte disminución del consumo.
Afortunadamente, parece que la inflación y el coste del dinero pueden evolucionar a corto plazo positivamente, permitiendo al menos incrementar la capacidad de ahorro de quienes no sufran el impacto del paro. Dicha capacidad de ahorro permitirá remansar capital para compras futuras de quienes demanden una vivienda en los próximos años.
Financiación: De los 310.000 millones que el sector financiero tiene prestados a los promotores inmobiliarios existe un muy alto porcentaje cuya recuperación depende de los acuerdos de refinanciación a los que se llegue caso por caso.
En nuestra opinión, no es previsible que dicho volumen disminuya en el medio plazo. La mayor parte de los promotores inmobiliarios se clasificarán bien en los que consiguen refinanciar su deuda a tres años o los que acaban en concurso de acreedores en los próximos meses. En ambos casos, el volumen de deuda pendiente de amortizar a las entidades financieras no debería sufrir una variación significativa: o se demora su devolución o no se puede amortizar.
Dado que dicha financiación va a permanecer "congelada" en el próximo trienio, las únicas vías de reducción vendrán por su traspaso a los compradores de viviendas o la cancelación de deuda por compra de activos por parte de los propios acreedores financieros. Dichas vías de reducción trasladan el saldo vivo de la deuda de una parte a otra del mercado, pero no disminuyen la exposición de las entidades financieras al riesgo inmobiliario. La única válvula de escape para reducir dicho riesgo debería venir por la amortización individual de los particulares de sus préstamos hipotecarios y la máxima reducción en la concesión de nuevos préstamos al sector y a los particulares.
Por tanto, consideramos improbable que una parte significativa de la liquidez otorgada por el Estado a las entidades financieras redunde en una mayor liquidez para el sector inmobiliario en el medio plazo.
No obstante lo anterior, cabe la posibilidad de que algunas entidades financieras aprovechen sus mayores niveles de solvencia para crecer en términos de cuota de mercado en el momento en el que el esfuerzo familiar de compra disminuya de forma significativa por los menores precios y la fuerte bajada del Euríbor, anticipando una cierta recuperación de la concesión de hipotecas a particulares solventes.
Conclusiones: Por todo lo expuesto, creemos que 2009 nos traerá un panorama económico preocupante, pero con indicios de que elementos esenciales de la recuperación del sector residencial evolucionan rápida y positivamente: ahorro, menores costes financieros y fuerte disminución de precios de venta.
Estamos convencidos de que las principales entidades financieras aprovecharán la disminución del esfuerzo familiar de compra para prestar de nuevo, con más cautela y menor apalancamiento, más pronto que tarde. Sin embargo, la recuperación de la confianza de los consumidores en el futuro -en la estabilidad del empleo fundamentalmente- estimamos que se demorará más allá del 2009, probablemente al año 2010.
No estamos pensando, por tanto, en la " historia interminable" en la crisis del sector residencial, sino que creemos en su recuperación en el propio año 2010. Lenta, paulatina, pero esperanzadora recuperación de un mercado que será más prudente, más pequeño y mucho menos endeudado en el largo plazo.
Mientras tanto, las promotoras inmobiliarias que luchen por su supervivencia tendrán que reducir significativamente su tamaño, su actividad y necesariamente su deuda financiera. El sector en su conjunto traspasará activos inmobiliarios a las entidades financieras acreedoras, que actualmente están gestando las bases de las principales inmobiliarias del próximo ciclo.
Mikel Echevarren es consejero delegado de la consultora Irea.
