Las viviendas se mantienen un 27% sobrevaloradas

La banca tiene la palabra. Hasta tanto no se produzca su reestructuración, sobre todo en las cajas, no se podrá afrontar la reducción drástica del stock de viviendas. De los 470.000 millones que le adeuda el ladrillo, 90.000 millones responden a suelo, según Ángel Serrano, de Aguirre Newman. Le parece urgente, por tanto, poner en marcha cuanto antes el Fondo de Reestructuración de Ordenación Bancaria (FROB).

En el informe sobre la situación global del sector, la consultora cifra el stock en 1,5 millones de viviendas, 612.512 de recién terminadas; 384.050 en construcción y 520.330 usadas en venta o alquiler. Cinco veces más de lo demandado. Su distribución es desigual. Castellón y Toledo destacan por el mayor volumen en relación con su población. Pese a ello, el 40% de las familias españolas no pueden acceder a una vivienda, según Caixa Catalunya.

Otro ajuste pendiente a realizar por el mercado inmobiliario son los precios, ya que "las tasaciones no son referencia del valor de mercado", según Javier García Mateo, de la misma consultora. La sobrevaloración se cifra en un 27% para pisos y llega al 30% en algunas provincias. En el gráfico adjunto puede verse la caída de precios en el Reino Unido iniciada en 2007, que ha conllevado la recuperación de las ventas, mientras que en España caen un 41% anual.

Aguirre Newman contabiliza 21 fondos oportunistas dispuestos a invertir 8.500 millones de euros en tres años. "Hay interés no especulativo, pero el precio no coincide". Son inversores que buscan oficinas y que afrontan inversiones de más de 100 millones.

Entre tanto los inversores españoles, con un tope de 40 millones de euros van a cerrar operaciones en centros comerciales (con rentabilidades del 7%- 7,5%) durante diciembre. Aguirre Newman sostiene que es el momento de recolocarse en los mejores emplazamientos logísticos, como Coslada y San Fernando, en Madrid, y en el Vallès Oriental de Barcelona, con rentabilidades de hasta un 8%, si bien requieren renovación, lo que avala el futuro de la rehabilitación no sólo en residencial. En oficinas, la consultora identifica 3,1 millones de metros obsoletos, si bien este mercado está parado. Según DTZ, la contratación ha bajado un 60% en Madrid. Y para ahorrar costes se concentra en la periferia (ver gráfico).

En el panorama inmobiliario, García Mateo destaca la ausencia de inversión pública en infraestructuras: desciende este año un 16% respecto a 2006. Y la privada se dirige en un 96% a residencial (57% primera vivienda y 43% vacacional). Del 4% restante, el 23% se va a oficinas y sólo el 4% a logística.