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Reportaje:

Realia en el parqué, un test para el sector

La filial de FCC y Caja Madrid se estrena en Bolsa en un momento difícil para las inmobiliarias

Luis Doncel

Realia colocará el miércoles más de 120 millones de acciones en el mercado a un precio máximo de 8,80 euros. Con este movimiento la entidad participada por FCC y Caja Madrid tendrá una valoración de entre 2.191 y 2.441 millones de euros. La entrada de Realia en el club de las inmobiliarias españolas con mayor cotización servirá como una toma de temperatura para un sector que hace un mes se desplomó en Bolsa.

El éxito de la OPV depende de su aceptación entre los inversores institucionales extranjeros, a los que se destina el 52,1% del paquete

Realia, que se dedica tanto a la gestión patrimonial como a la promoción y gestión de suelo, había establecido en el folleto que envió a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) a mediados de mayo una banda de precios indicativa y no vinculante de entre 7,9 y 9,7 euros. Pero esta semana ha reducido el precio máximo hasta los 8,8 euros.

Tras el desplome de Astroc -que arrastró a finales de abril al resto de inmobiliarias cotizadas-, la irrupción de Realia en el mercado continuo y en las Bolsas de Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao supone un test que medirá la fortaleza bursátil de las inmobiliarias en un momento de ajuste a la baja en el sector.

Los analistas señalan que el éxito de la oferta pública (OPV) depende de su aceptación entre los inversores institucionales extranjeros, a los que se destina el 52,1% de la oferta.

A la espera de conocer la reacción de los extranjeros ante su salida a Bolsa, los potenciales compradores minoristas, que pueden acceder al 32,27% del paquete, sí que se han mostrado interesados. En la última semana, la demanda ha triplicado el número de acciones que se había asignado a este tramo. El 15,63% restante corresponde al tramo español para inversores cualificados.

Los 120,49 millones de acciones que saldrán al mercado representan el 43,44% del capital social de Realia. Esta cifra puede ampliarse hasta 132,42 millones de títulos (el 47,74%) si se ejercita la opción de compra que se reservan los bancos colocadores o green shoe.

En el folleto enviado a la CNMV, la entidad que preside Ignacio Bayón señala siete objetivos para el trienio 2006-2009. El primero, que su área de patrimonio represente entre el 45% y el 55% del valor a precio de mercado de sus activos, que ascienden a 3.596 millones de euros. Ahora mismo este porcentaje, si se excluye la compra de la patrimonialista francesa SIIC, es del 35%.

Otros de sus objetivos para este periodo son: incrementar el número de centros comerciales hasta que esta actividad represente el 50% del valor de la cartera de patrimonio en España; expandirse en el mercado europeo; incrementar la entrega de viviendas un 25% hasta las 2.000 anuales; y el que las actividades del área de promoción y suelo fuera de España no excedan el 25% de sus ingresos totales en esta área.

La entidad que en junio de 2000 crearon FCC y Caja Madrid para unificar sus actividades de patrimonio y actividades inmobiliarias ha prometido destinar como mínimo la mitad de los beneficios al reparto de dividendos. En el anterior ejercicio su beneficio de explotación rozó los 100 millones.

FCC y Caja Madrid, con un 51% del capital repartido a partes iguales, mantendrán el control de la compañía. Cada uno ingresará más de 500 millones con la venta de su participación. La constructora presidida por Marcelino Oreja ostentará el poder, aunque necesitará el visto bueno de la caja que dirige Miguel Blesa para tomar decisiones estratégicas. La propia Realia señala el riesgo de que los intereses de los accionistas de control, FCC y Caja Madrid, puedan divergir de los otros socios.

Pabellón de Realia en el Salón Inmobiliario de Madrid.
Pabellón de Realia en el Salón Inmobiliario de Madrid.RICARDO GUTIÉRREZ

Los riesgos de la nueva cotizada

En el folleto que envía a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, Realia enumera una serie de factores de riesgo a los que ha de hacer frente la compañía.

Entre éstos, destacan tres: la "posible falta de correspondencia" entre el valor de tasación de la cartera inmobiliaria y el valor actual de sus activos; los riesgos relativos a la nueva estructura de financiación y la concentración de las actividades de patrimonio y promoción en determinadas zonas.

Una tasadora independiente estimó los activos inmobiliarios de Realia a 31 de diciembre de 2006 en 6.386 millones de euros. El valor neto de los activos (NAV) sería de 3.033 millones, o 2.426 millones después de impuestos (8,75 euros por acción), según esa misma entidad.

"Esa tasación se fundamente en numerosas hipótesis sin confirmar y podría diferir considerablemente del tipo de valoración que un prestamista hipotecario en España tendría que elaborar", dicen en el folleto.

El segundo factor de riesgo, el relativo a la financiación, se basa en el incremento de la deuda de Realia hasta 1.845 millones de euros a fines de 2006. Esta deuda se debe a la reciente expansión del negocio patrimonial, incluyendo la adquisición de la francesa SIIC.

Por último, Realia concentra sus actividades en zonas geográficas muy concretas -las de patrimonio, en Madrid, Barcelona y París; y las de promoción, en Andalucía, donde se encuentra la mitad de su cartera de suelo-. Esta concentración deja a la inmobiliaria en una frágil situación ante posibles cambios de las condiciones económicas o de la demanda de viviendas en estas zonas.

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Sobre la firma

Luis Doncel
Es jefe de sección de Internacional. Antes fue jefe de sección de Economía y corresponsal en Berlín y Bruselas. Desde 2007 ha cubierto la crisis inmobiliaria y del euro, el rescate a España y los efectos en Alemania de la crisis migratoria de 2015, además de eventos internacionales como tres elecciones alemanas o reuniones del FMI y el BCE.

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