Garantías jurídicas inmobiliarias
El señor Villa Casado comentó críticamente mi artículo del día 15, "Lo que va de un mortgage a una hipoteca". Se lo agradezco porque aunque más pesimista que yo -incluso alarmista- promueve el debate sobre los sistemas de garantía jurídica inmobiliaria y permite que la sociedad española tome conciencia del porqué de algo que ya da por supuesto: la tranquilidad con que se asume que la titularidad de las viviendas será pacífica.
El registro es un instrumento esencial para el desarrollo del crédito territorial. El Banco Mundial recomienda a los países en desarrollo el establecimiento de registros de la propiedad con eficacia jurídica. En la medida en que contamos con un registro creíble y eficaz, gozamos de una ventaja comparativa con respecto a otros sistemas, como el estadounidense, de seguro de títulos, inseguro en su propia filosofía pero que se mantiene por los intereses económicos de las grandes aseguradoras que se lucran con la investigación de la titularidad de los transmitentes y con las pólizas que cubren el riesgo de una reivindicación por parte de un titular de mejor derecho. Póliza e investigación que engrosan considerablemente los gastos de intermediación pero que cubren exclusivamente el precio de compra y no la plusvalía generada durante el tiempo de la posesión pacífica. Nuestro sistema, por el contrario, asegura al comprador de buena fe la titularidad y no el precio, lo que a efectos económicos supone una diferencia considerable.
El sistema de seguro de títulos no ofrece suficiente garantía ni a compradores ni a acreedores hipotecarios y, por tanto, tampoco se la ofrece al tenedor de participaciones. Sin embargo, nuestra legislación no permite titulizar sino primeras hipotecas sobre el pleno dominio de inmuebles perfectamente registrados y siempre que el importe prestado no supere el 80% del valor de tasación. Restricciones que no rigen en EE UU, donde además se ha sido extremadamente laxo a la hora de tasar las viviendas pues se descontaba ya la plusvalía futura.
¿Cuál es la consecuencia de las limitaciones de nuestra legislación? Pues que el parque inmobiliario que adquirirían los bancos en casos de impagos tendría un valor aún superior al de los préstamos que constituyen los activos financieros de su cartera de participaciones sin haber incurrido en excesivos gastos judiciales para la ejecución. Los inversores internacionales nunca verían frustradas sus expectativas ni aunque el precio de la vivienda se estancara. Algo improbable, pero que parece que algunos apocalípticos están deseando.
