Se busca vivienda barata
Las viviendas en los países desarrollados se venden a un precio que oscila entre 3 y 4,5 veces la renta disponible por sus adquirentes. Cuando el precio de la vivienda en esos países sube por encima de ese índice de 4,5 el mercado reacciona y comienza un periodo de rebajas de precios. Sin embargo, en Euskadi las viviendas se han vendido en los años anteriores a la crisis en cifras que suponían fácilmente 9 años de rentas de sus adquirentes.
En la actualidad, incluso con el pinchazo parcial de la burbuja, el precio medio de una vivienda en Euskadi sigue siendo altísimo, de 325.100 euros, lo que supone algo más de 7 veces la renta anual media disponible de una pareja en la que ambos miembros trabajan. Si se aplicaran los indicadores internacionales antes mencionados ese precio medio de la vivienda vasca debería bajar un 35% adicional.
El Gobierno dedica hasta 474 millones para los particulares que adquieran su vivienda en propiedad
Evidentemente, si los precios no bajan más es porque sus propietarios, básicamente gente nacida en los años 50 o anteriores, no están dispuestos a ceder en sus aspiraciones de enriquecerse ilógicamente con la especulación inmobiliaria. Según las estadísticas, una persona que haya comprado el piso hace 25 años pretende venderlo ahora a un precio equivalente a cuatro veces el valor que costó entonces, incluido la evolución de la inflación. Es decir, pretende que su hijo pague por su vivienda cuatro veces lo que él mismo pagó cuando era joven. De locos.
Tampoco lo tienen fácil los que opten por el alquiler. Solo el 7% de las viviendas se ofrece en alquiler y además a un precio medio de 900 euros/mes, lo que resulta muy caro para los pequeños salarios con los que hemos decidido que deben vivir los jóvenes.
En este contexto, ¿qué posibilidades de cambiar las cosas tiene la nueva Ley de Vivienda que nos anuncia el Gobierno vasco? ¿Hasta qué punto es creíble ese anuncio del Gobierno de que se va a crear un derecho subjetivo y personal a la vivienda que permita a un ciudadano a exigir de la Administración que le de una vivienda digna o que le subvencione lo suficiente como para que la alquile en el mercado?
Desgraciadamente el anteproyecto de Ley de Vivienda que se ha dado a conocer no viene acompañado de una memoria económica-financiera que evalue los objetivos a cubrir y el coste que eso supone para las arcas públicas. Eso es mal signo, como se puede intuir de las siguientes reflexiones.
El presupuesto de vivienda del Gobierno vasco destina uno 150 millones de euros anuales a construir viviendas sociales o a subvencionar a determinados ciudadanos para que puedan alquilar pisos privados a un precio moderado. Sin embargo, la Administración vasca dedica mucho más dinero, hasta 474 millones de euros, a seguir subvencionando a los particulares para que adquieran su vivienda en propiedad, aun sabiendo que con tales subvenciones lo que se hace es alimentar la burbuja del precio inmobiliario. De hecho, en el Estado han quitado dicha subvención y aquí la seguimos manteniendo. Ergo aquí seguimos apostando masivamente por el modelo tradicional de mercado de vivienda que tan pobre resultado social ha dado.
Influir en el mercado de alquiler a base de ofertar un número significativo de viviendas en alquiler es muy difícil y costoso. Por ejemplo, el programa Bizigune, que consiste en pedir viviendas en el mercado libre a un precio de unos 600 euros/mes para que finalmente el Gobierno vasco subvencione la mitad y le salga al inquilino por 300 euros al mes, choca con el obstáculo insalvable de que en el mercado libre hay muy poca vivienda a 600 euros/mes y por ello el techo de este programa parece haberse alcanzado con la cifra de 5.000 viviendas potenciales.
Si se opta por construir viviendas sociales en alquiler el obstáculo financiero parece evidente. En efecto, según el Gobierno vasco construir la propia vivienda cuesta 103.000 euros, pero además hay que añadir otros 40.000 euros (la estimación es mía) que supone el coste del suelo y su urbanización. Hasta ahora, la Administración ha conseguido trasladar gran parte de esos 40.000 euros al resto de las viviendas privadas que van en las promociones, pero con la actual crisis inmobiliaria es muy probable que las viviendas libres ya no puedan pagar esos costes de suelo urbanizado que corresponden a las viviendas sociales, por lo que el coste final de la vivienda social será más caro que hasta el presente y lógicamente la Administración tendrá mayores problemas financieros para construirlas.
Por eso hay que suponer que el efecto real de esta ley vaya a ser pequeño en el mercado inmobiliario. El propio Ejecutivo reconoce que el objetivo inicial de la ley es otorgar este derecho subjetivo a disponer de una vivienda, o a la subvención equivalente, solamente a aquellas unidades familiares con tres miembros y unos ingresos máximos de 15.000 euros brutos anuales. Es decir, a colectivos claramente "marginales" en nuestra sociedad. Y es que con 150 millones de euros poco más se puede hacer.
Pero si realmente se quiere cambiar el mercado de la vivienda, habrá que repensar la ley del suelo para que el derecho a edificar se quede en manos del sector público y habrá que redireccionar los 474 millones de euros anuales que se siguen destinando a la bonificación de la adquisición privada de viviendas, para fomentar vivienda social en alquiler con destino a la clase media-baja. Todo lo demás parecen parches.
