A fuego lento

La burbuja de la vivienda en España se está desinflando a paso lento. Mientras que el sector inmobiliario comercial español experimentaba una caída de precios superior al 50% en menos de dos años, el precio de la vivienda ha caído sólo un 6,8% desde su máximo, registrado en el primer trimestre de 2008, según el principal índice oficial. Los precios solicitados en Madrid no registraron básicamente ningún movimiento en el segundo trimestre de 2009, según idealista.com, una página web inmobiliaria. Los economistas prevén que la deflación constante continuará hasta que los precios en todo el país hayan caído otro 20%.

Los mercados inmobiliarios se suelen mover con lentitud, pero el ajuste en Reino Unido y Estados Unidos ha sido más rápido. El que la corrección de la vivienda residencial en España parezca retrasarse constantemente hasta mañana se debe en parte a que refleja unos datos tardíos y en parte a que la demanda de vivienda está resultando sorprendentemente resistente.

La serie de precios oficiales, basada en datos de los analistas, puede tardar en reflejar la verdadera debilidad del mercado. Por otra parte, los bancos acumulan miles de propiedades con la esperanza de que los precios puedan recuperarse. Los mayores bancos de España han adquirido unos 10.000 millones de euros de propiedades principalmente residenciales, según cálculos de UBS. Los bancos han estado recomprando viviendas antes de que las hipotecas asociadas se ejecuten para mantener baja la morosidad. Las cajas de ahorros, que componen la mitad del sistema financiero y están muy expuestas a los promotores inmobiliarios, también han comprado.

Por su parte, la demanda se mantiene razonablemente bien, teniendo en cuenta que la tasa de desempleo española alcanza el 18%. Es cierto que ha caído mucho en comparación con los atropellados días de 2007, cuando en un trimestre se vendieron hasta 230.000 viviendas. La cifra comparable de transacciones inmobiliarias en el primer trimestre de 2009 no llegaba a la mitad, 104.000, aunque todavía se encuentra por encima de las 75.000/100.000 que los economistas consideran sostenible. Una de las razones podría ser que los tipos de interés están bajos, lo cual hace las casas más asequibles. La accesibilidad está volviendo a niveles comparables a los de 2005, de acuerdo con la tasadora Tinsa.

Pero la demanda seguirá cayendo. En el momento culminante del boom, muchos adelantaron pagos en pisos sobre planos. Los edificios de viviendas tardan aproximadamente dos años en construirse, lo que significa que algunos pisos entregados hoy se vendieron de hecho hace dos años. Los bancos prevén un 2010 difícil y es posible que endurezcan todavía más las condiciones de concesión de créditos. Los compradores no tienen prisa. Las ventas continuarán cayendo y los precios las seguirán.