"Los activos inmobiliarios dan solidez a las empresas"
El sector inmobiliario y el financiero convergen. Hasta hace un par de años, considerando 2004 como punto de partida, cada uno seguía su propia senda de crecimiento. Tenían pocos puntos de contacto entre sí. Pero en los últimos meses ambos sectores han comenzado a relacionarse. "Han bastado unos meses de cohabitación para revolucionar el conjunto de la economía nacional", sostiene Adolfo Ramírez-Escudero, director general de Capital Markets en la consultora CB Richard Ellis.
Ramírez aboga por la intensificación de estas sinergias entre activos inmobiliarios y finanzas. Es un experto en ellas. Por citar algunas de las operaciones asesoradas por CB Richard Ellis, CVC, PAI y Permira financiaron parte de la compra de Cortefiel con la venta de General Electric Real Estate y a AXA Investment Managers de 43 activos inmobiliarios por 315 millones de euros; Permira financió parte de la compra de Ahold Supermercados con la venta a Redevco de 72 locales por 211 millones de euros.
"El que haya una mayor relación con el sector financiero no puede ser sino bueno para que no se produzca una burbuja inmobiliaria"
Adolfo Ramírez-Escudero define esta avalancha de operaciones como "una respuesta al crecimiento de la economía española desde 1994, que coincide con una gran expansión residencial".
Pregunta. ¿Cuándo y cómo confluyen inmobiliaria y finanzas?
Respuesta. Podemos fechar esa confluencia en 2004, aunque nunca han sido dos sectores totalmente independientes. Hay una trilogía de factores que impulsan esa alianza. Por un lado, la entrada en vigor del euro, un entorno de moneda única que facilita las transacciones. El euro además conlleva unos tipos de interés bajos. Por último, es importante anotar la disponibilidad de un mercado de deuda que ya es global y que presenta un enorme interés en un mercado de alto crecimiento como el español, sustentado en un desarrollo residencial muy fuerte.
P. ¿Qué papel juegan los fondos de capital riesgo en esta alianza de sectores?
R. El protagonismo de las sociedades de capital riesgo tiene que ver mucho con la optimización de los activos inmobiliarios por parte de las empresas que no son inmobiliarias. Estos fondos son los primeros que, dentro de un planteamiento agresivo de crecimiento en la compra de compañías, empiezan a contratar los servicios de especialistas en cada área de valor de las empresas adquiridas para sacar el máximo a sus inversiones. Y uno de los ámbitos que aparece con más posibilidades es el inmobiliario.
P. ¿Qué asignaturas pendientes tiene España para mejorar estas inversiones?
R. Pues una fiscalidad más competitiva. No olvidemos que un producto patrimonial como los activos inmobiliarios tiene una gran dependencia de la fiscalidad. En Francia y en los países anglosajones está la figura fiscal de los reits, que tributa a un 1%. Aquí un activo inmobiliario puede tributar hasta en un 32%. Se penaliza mucho la rentabilidad en la inversión en estos activos. El de los reits es un debate que hay que poner en marcha en España.
P. ¿Y si hay burbuja inmobiliaria?, ¿puede que esta dinámica en las operaciones corporativas se convierta en algo peligroso?
R. Si eso ocurre, es desde luego mucho mejor que el sector inmobiliario esté en manos de los que tienen mayor capacidad para sopesar y analizar los riesgos. Si los activos inmobiliarios están en manos de los especialistas podemos permanecer más alejados de las tormentas. En este sentido, el que haya una mayor relación con el mundo financiero, el que exista una mayor sofisticación desde el punto de vista de la gestión, no puede ser sino bueno para que ese pinchazo no ocurra.
P. La importancia creciente de lo inmobiliario, ¿no denota un capitalismo más conservador que el caracterizado por la inversión en nuevas tecnologías de finales de los noventa?
R. Se han hecho comparaciones con las inversiones millonarias de las star ups, el boom de Silycon Valley, etcétera. Lo bueno del activo inmobiliario es que tiene un sustrato muy sólido y muy palpable; por detrás hay ladrillos y hay un bien raíz, irremplazable. Los activos inmobiliarios dan solidez a los balances de las empresas, dan predecibilidad a los ingresos. Sobre todo en aquellas que cotizan en el mercado de valores. La Bolsa premia el crecimiento estable.
