El pinchazo de los especuladores
Entre las razones iniciales que se dan para la actual desaceleración económica (fase previa para las crisis económicas), tres afectan a los mercados financieros y de materias primas con carácter internacional: el elevado crecimiento del precio del petróleo, la debilidad del dólar y la crisis financiera iniciada en Estados Unidos con las hipotecas subprime. Pero hay una razón interna propia de la economía española que es la crisis en la construcción y, más concretamente, en el mercado de la vivienda.
Aunque ya se ha escrito mucho sobre el tema, en este artículo voy a plantear algunas cuestiones incorporando algunas ideas que aunque no son nuevas pueden clarificar el diagnóstico. De momento dejaré para otra ocasión el análisis de la construcción de viviendas desde el lado de la oferta para centrarme en algunas consideraciones sobre las razones que han provocado la crisis actual de la demanda de viviendas.
Es necesario incentivar la construcción de la gama de viviendas con precios más bajos y promover el mercado de alquiler
Dentro de la demanda de viviendas voy a distinguir entre diferentes segmentos de la demanda: la demanda para uso personal como primera o segunda vivienda, la demanda como bien de inversión y, por último, lo que yo vengo en llamar la demanda por puros motivos especulativos.
Durante los últimos años ha habido motivos que explican suficientemente el intenso crecimiento de la demanda para uso como primera vivienda. El aumento de la población, incluidos los extranjeros, la disminución del tamaño de los hogares con el aumento de hogares unipersonales en parte como consecuencia del aumento de separaciones de parejas, las facilidades crediticias ofrecidas para su adquisición y la estrechez del mercado de alquileres, han impulsado una demanda que si en la década anterior se cifraba en el entorno de 250.000 viviendas / año puede haberse duplicado en los últimos años. En la demanda de segunda vivienda, además de los factores mencionados, ha influido el crecimiento de la renta disponible de las clases medias de los españoles durante esos años.
La demanda motivada por la inversión como un activo alternativo a otros activos financieros se ha visto favorecida especialmente por los bajos tipos de interés, las ya comentadas facilidades crediticias y, sobre todo, por las claras expectativas de aumentos de revalorización de las viviendas que permitían esperar rendimientos superiores a los del resto de los activos.
Pero me gustaría señalar otra demanda adicional que yo califico de especulativa y que creo que debe ser diferenciada de las anteriores por los efectos negativos que causan al distorsionar el mercado. Me refiero al tipo de compra, más bien de compromiso inicial de compra, con la aportación de escasos recursos monetarios al inicio de la operación, con la única intención de venderla cuando una vez terminada se pone en el mercado y que, gracias al proceso continuo de elevación de los precios de las viviendas, aportaba pingües beneficios y con lo que se creía escaso riesgo.
Este tipo de demanda ha dejado de funcionar en el momento que, como en el famoso juego o técnica de las pirámides, se ha roto el último eslabón y los compradores tenían que responsabilizarse del pago de las viviendas adquiridas con el solo propósito de venderlas antes de hipotecarse ni de escriturar. La escasez de liquidez de estos falsos inversores y la dificultad de obtener múltiples hipotecas les ha impedido continuar con la operación de compra. La distorsión del mercado ha sido inmediata, ya que los promotores que creían tener vendida la totalidad o una parte importante de su producto se ha encontrado con que eran falsas compras con unas expectativas de beneficio frustradas y que, ante la imposibilidad de continuar financiándolas, han optado por anular la operación, incluso perdiendo el dinero aportado. A esta situación se han unido las dificultades de refinanciación de los préstamos obtenidos por los promotores provocando problemas e incluso la crisis de muchas de las empresas promotoras / constructoras.
Al provocarse un exceso de oferta en el mercado han surgido expectativas de bajadas de precios que incitan a esperar a parte de los posibles compradores, tanto para uso como primera y segunda vivienda como por inversión. El resultado es que, según dicen los promotores e inmobiliarias, no se vende nada. Un dato más concreto que lo corrobora es el de febrero, con caída del número de viviendas hipotecadas en un 25,8% en tasa interanual.
¿Y qué se puede hacer para reanimar la demanda de viviendas? El Gobierno ya ha marcado algunas directrices (Plan Estatal de Viviendas, Ley del Suelo, facilidades crediticias), pero falta rapidez e intensidad en su puesta en práctica. Por una parte, es necesario incentivar la construcción de la gama de viviendas con precios más bajos, para atender a ese derecho constitucional de disponer de una vivienda digna: esto puede hacerse subvencionado las de protección oficial. Pero también podría aprovecharse la desfavorable coyuntura actual para promover el mercado de alquiler construyendo, y poner a través de la Agencia Estatal de Alquileres, a disposición de los jóvenes y no tan jóvenes, este tipo de viviendas en alquiler a bajo precio y por un periodo de tiempo limitado. El Estado podría invertir en la construcción de viviendas de este tipo, ayudando, por una parte, a la actividad del sector y, por otra, resolviendo el problema de vivienda de una parte de la población demandante.
Indudablemente, no es deseable que la demanda de viviendas vuelva a alcanzar las cotas de los años pasados, pero debería situarse en unos niveles en torno a las 400.000-500.000 viviendas / año que, con precios más moderados, permita el sostenimiento del sector y la cobertura de las necesidades de los ciudadanos residentes en España. Si se aplican unas políticas adecuadas de ayuda para la reactivación se moderan los precios de las viviendas, dando cierta estabilidad a las expectativas y, como algunos analistas financieros comienzan a señalar, mejoran las condiciones crediticias del sector financiero, la fase de crisis del sector de la vivienda podría ser de una duración corta, como ya ha ocurrido en otras anteriores. La burbuja inmobiliaria ha pinchado, pero debería evitarse que su efecto multiplicador en otras actividades provoque un periodo de crisis más largo de lo deseable.
Carmen Alcaide es economista y ex presidenta del INE.
