La costa es ya un cementerio de hormigón

Un enorme cementerio de hormigón. En eso se ha convertido el litoral español tras una década de boom inmobiliario. Ayuntamientos y promotoras inundaron el Mediterráneo de proyectos urbanísticos que pasearon por los salones y escaparates inmobiliarios de todo el país. Complejos que crecían a base de chalet y adosado y que cambiaron el rostro de los principales destinos vacacionales españoles. Hoy se justifican en la avidez de los inversores nacionales y extranjeros, del turismo residencial y del crecimiento demográfico, pero aun así sobran miles de viviendas. ¿Acaso esa demanda era ficticia? ¿Se pensó en las necesidades de los ciudadanos y del territorio?

A finales de 2008, en España había 997.652 casas por vender, de las cuales dos terceras partes estaban ya terminadas. Según un informe del Ministerio de Vivienda, las provincias del Mediterráneo concentran el 47,2% de todo ese stock, casi medio millón de viviendas. Y en un contexto de crisis, pintan bastos para que sean absorbidas por un mercado que años atrás sí era una esponja. "La segunda residencia es la que más está notando las caídas en las ventas. Es lógico, los ciudadanos es de lo que prescinden primero ante las dificultades", explica Pedro Pérez, presidente del G-14, el lobby de las grandes inmobiliarias.

El 'stock' de pisos vacíos tardará entre dos y cinco años en absorberse

Los promotores construyeron el triple de lo que se necesitaba

España podría tardar una media de unos 2,2 años en absorber todas las viviendas que aguardan un comprador. Eso si cada año se venden entre 350.000 y 400.000 casas, una cifra que ahora se antoja optimista. Ésa es la estimación que realiza el catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo. "En algunas zonas, sobre todo en las que hay una mayor dispersión y en la costa, se tardará más, alrededor de tres años", apunta.

Pocos se aventuran a pronosticar cómo evolucionará el mercado. Si se vendiera al ritmo de 2007, cuando el ladrillo empezó a languidecer, no habría demasiadas complicaciones: se tardarían 1,3 años en despachar todos los pisos de la costa (véase el gráfico). En el otro extremo, en caso de mantenerse la tendencia de compraventas de pisos de obra nueva que indica el Instituto Nacional de Estadística en el último semestre, se tardaría 4,8 años en dar salida a ese stock.

No obstante, algunos observadores ven ya un repunte en las ventas. El vicerrector de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, por ejemplo, asegura que mayo y junio han sido "sorprendentes" en transacciones gracias a la bajada de los precios y de los tipos de interés, que han abaratado la vivienda, en algunas zonas entre el 40% y el 50%. Así que si se toma como referencia un escenario intermedio, pasarán cerca de tres años y medio hasta que se vendan todos los pisos de la costa.

Hoy por hoy, el paisaje es si cabe más lúgubre que cuando lo adornan las grúas. Hay obras paradas en multitud de localidades del litoral de Cataluña, Baleares, la Comunidad Valenciana, Murcia y Andalucía. En lo que debían ser nuevos desarrollos han quedado centenares de esqueletos de proyectos de viviendas. Y como resultado, también barrios medio vacíos, a los que sus detractores tachan de "zonas fantasma".

En los últimos nueve años se han construido unos cuatro millones de casas en el litoral español, según el informe Destrucción a toda costa 2009 de Greenpeace. La organización cita decenas de obras que invaden zonas protegidas o de alto valor ecológico, construcciones ilegales y desarrollos alrededor de los cuales ha habido casos de corrupción que han terminado en los tribunales. Marbella, en este último extremo, o el hotel construido en El Algarrobico, por ubicarse en el parque natural del Cabo de Gata, son dos de los símbolos de los años de desenfreno.

Pero para la responsable de costas de Greenpeace, Pilar Marcos, el hotel de El Algarrobico es la punta del iceberg de un proceso de construcción que no tuvo en cuenta las necesidades de la población. "En España hay suelo recalificado y comprometido para 20 millones de viviendas. Se construyó sin sentido. Los promotores preveían que se necesitaban 300.000 viviendas anuales y, en cambio, construyeron el triple", denuncia Marcos. Y añade que mientras en la Unión Europea se levantaron cada año entre ocho y diez casas por cada 1.000 habitantes, en España construían entre 20 y 30.

El sector defiende que se proyectó de acuerdo a las necesidades que existían. "Durante años hubo una demanda pujante que hizo que nos pusiéramos a construir mucho. Una promoción no se hace de un día al otro, tarda unos 24 meses. Así que mucho de lo que vemos hoy se inició cuando la demanda seguía creciendo", sostiene Pedro Pérez.

La población en estas comunidades se incrementó. Una razón es la llegada de turistas que decidieron quedarse a vivir en un país con una buena calidad de vida. Pero la principal es la llegada de inmigrantes. El director del Observatorio de la Urbanización de la Universidad Autónoma de Barcelona, Francesc Muñoz, mantiene que las casas que se promovieron no estaban pensadas para ellos. "Se hizo un producto exclusivo lejos del centro de las localidades. Y entonces llegaba población muy joven sin recursos que procedía de países en desarrollo y que debía quedarse con pisos antiguos del centro. Las casas que ahora están a medio ocupar son el reflejo de que se levantó mucha casa, pero sin pensar en el mercado, sólo en el producto inmobiliario", explica.

Aun así, los inmigrantes, junto a los jóvenes, facilitaron que muchos ciudadanos pudieran vender su piso antiguo del centro para trasladarse a una casa con jardín de las afueras. Ese proceso, unido al del turista que decidía quedarse, animó a los inversores. "Adquirían casas sobre todo en la Comunidad Valenciana, Baleares y Murcia. Había pequeños inversores que adquirían un piso y grandes que se hacían con un paquete de viviendas que revendían aprovechando que la vivienda subía rápidamente. Todo eso se vino abajo en 2007. Muchos dejaron de comprar y otros tantos renunciaron a las arras que habían dado porque no podían asumir el precio o porque no veían comprador", explica el economista y ex secretario catalán de Vivienda Ricard Fernández.

Pedro Pérez admite excesos, pero recuerda que sin "la cooperación entusiasta" de los ayuntamientos no se hubiera construido todo lo que hoy se critica. Muchos consistorios basaron su gasto en los créditos y los ingresos por licencias de obras. Y pusieron su empeño en grandes urbanizaciones que hoy están desangeladas. Como El Francaset, en el municipio costero de Roda de Barà (Tarragona). La localidad, de 6.000 habitantes, proyectó una zona residencial de unas mil viviendas en las que debían residir entre 4.000 y 5.000 vecinos. La crisis la ha paralizado.

La alcaldesa de Roda de Barà, Mayte Huerta, explica que las obras siguen, pero muy lentamente. "Los edificios que arrancaron se terminarán, algunos aún están a medias. Pero hay muchos sin empezar, y eso ha dejado solares vacíos llenos de hierbas", lamenta Huerta. Algún promotor, agrega la alcaldesa, trata de que sus viviendas se califiquen como protegidas, mientras que hay bloques que aún no han sido del todo ocupados. En la urbanización abundan las calles urbanizadas, con asfalto, aceras y farolas. Pero sin casas.

El municipio ahora no sólo debe dar servicios a los 6.000 habitantes que ya residían en él y a los veraneantes. También a la nueva urbanización, pese a estar medio vacía. Y ahora el Ayuntamiento no se lo puede permitir, puesto que sus arcas están en números rojos, lastradas sobre todo por la caída en los ingresos de las licencias de obras.

"En 2006 percibíamos 1,7 millones por las licencias de obras. Y en lo que llevamos de año sólo hemos recaudado entre 10.000 y 20.000 euros", asegura Huerta. Por ello, el equipo de gobierno presentó al pleno, sin éxito, un plan de saneamiento que preveía despedir a unos 30 empleados municipales que debían pasar a empresas externas.

El fervor urbanístico ha deslavazado municipios y ha hecho añicos el mito de la ciudad mediterránea y compacta. "Se pensó que lo sostenible eran los chalets y adosados porque parecía que afectaba menos al paisaje. Pero las urbanizaciones necesitan infraestructuras de transporte, comunicación o saneamiento que se han ido comiendo el litoral", explica el profesor de Florida Universitaria, Carlos Gómez.

Francesc Muñoz apunta que, por ejemplo, en el litoral catalán -el menos castigado por los planes de protección y porque ya vivió su boom en la década de 1980-, entre el 80% y el 90% de lo construido en los últimos años han sido casas unifamiliares. Así que mecas del turismo que a veces han sido denostadas como Lloret de Mar, Benidorm o Fuengirola han demostrado llevar con más justicia la etiqueta de la sostenibilidad. En verano hierven con miles de visitantes, pero éstos están concentrados y consumen menos recursos.

¿Debe servir la recesión para frenar todos los desarrollos? Muñoz opina que depende del caso. "Hay zonas donde sí se debe parar. Pero hay otras donde se debe urbanizar para arreglar desaguisados. Núcleos urbanos con urbanizaciones separadas entre sí donde deben coserse todas las piezas", apunta. Aun así, la crisis sí deja alguna que otra lección. "Muy mal lo haríamos y necesitaríamos un castigo futuro si no sabemos extraer experiencias de esta crisis para el futuro", remacha Pedro Pérez.