Ladrillos rotos en ambas orillas del Atlántico
La crisis inmobiliaria golpea en España, Irlanda, EE UU y Reino Unido
Las ventas de casas nuevas llegan a su nivel más bajo desde la década de 1990. Las hipotecas caen un 17% en marzo. Un 73% menos de viviendas registradas el mes pasado. La crisis inmobiliaria copa titulares, pero al contrario de lo que parece a primera vista, no se refieren a España. Hablan de Estados Unidos, Reino Unido e Irlanda este abril.
La crisis inmobiliaria, tan anunciada en España y que recibió la semana pasada su certificado de autenticidad al confirmarse la caída real de los precios, afecta a más países. De hecho, España es uno de los últimos en acceder a este club.
En Irlanda, tras la caída de precios del pasado trimestre, ya van cinco consecutivos de descensos. Y en Estados Unidos, los permisos de edificación se han desplomado desde comienzos de 2006. Los datos negativos sobre el sector inmobiliario se acumulan a los dos lados del Atlántico. Tanto es así que en un informe reciente, la casa de análisis Oxford Economics se preguntaba si ésta era la primera crisis inmobiliaria global.
La vivienda está sobrevalorada en el mundo desarrollado, según el FMI
Javier García-Mateo, director de análisis de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, duda de esta tesis. "Una de las características del mercado inmobiliario es que no es cien por cien global. No se atraviesa en todo el mundo el mismo ciclo". Sin embargo, García-Mateo reconoce que la crisis financiera puede tener un impacto en zonas dependientes del exterior, por ejemplo en Europa del Este.
Los precios de la vivienda crecieron durante años gracias a unos tipos de interés históricamente bajos, tanto en Estados Unidos como en Europa. El Euríbor, el índice al que se referencian la mayor parte de hipotecas en España, llegó al 2,014% en junio de 2003. En aquellos meses, los tipos de interés oficiales de la zona euro estuvieron en el 2% y los del dólar bajaron al 1%.
El dinero barato favoreció el endeudamiento para comprar una casa, y con él, la demanda. Los precios se dispararon. Entre 1997 y 2006 el coste de la vivienda en Irlanda se multiplicó por cuatro; en España y Reino Unido se triplicó y en EE UU se duplicaron. Este crecimiento ha llevado al Fondo Monetario Internacional a hablar de sobrevaloración de la vivienda en todo el mundo. A la cabeza estaría Irlanda (más del 30%), tras ella Holanda y Reino Unido. España (20%) aparece en el noveno lugar. En la lista aparecen Australia, Japón, Canadá y Estados Unidos.
"La disponibilidad de dinero barato fue la causa principal del aumento global de los precios", afirma Oxford. Para García-Mateo, esto generó un exceso de confianza en el lado de la oferta, "que sobreestimó la demanda".
En España llegaron a construirse más de 800.000 viviendas en 2006. Con esta actividad, la contribución del sector inmobiliario al empleo y al crecimiento fue importante. Irlanda y España han encabezado las tasas de crecimiento en la zona euro en los últimos años.
El encarecimiento del dinero con la subida de los tipos de interés -la Reserva Federal aumentó los tipos de interés en casi cinco puntos en dos años- invirtió la situación y lo que había contribuido a hinchar la burbuja propició el pinchazo.
También ha contribuido el endeudamiento de las familias. En España, según el Banco de España, el 45% de la renta familiar se destina al pago de las hipotecas. "Una consecuencia de la burbuja ha sido el deterioro de la posición financiera de los hogares", explican en Oxford.
El estallido de la crisis financiera en verano trajo la restricción del crédito. La crisis se ha agudizado. En España, se ha pasado del "suave aterrizaje de precios", como lo ha calificado el Gobierno, a la caída.
Ahora, la contribución al crecimiento se convierte en un freno, y la fuente de empleo comienza a drenarlo. Las miradas se fijan en el futuro. ¿Cuánto durará la crisis inmobiliaria? ¿Qué impacto tendrá? Para España, los conocedores del sector hablan de dos o tres años, y corrección de precios en torno al 20%. Sobre Estados Unidos, Goldman Sachs ha previsto un ajuste más brusco: 18 meses y un descenso del 30% al 35%. -
Otros pinchazos
Si ésta es o no la primera crisis inmobiliaria global, como se ha preguntado Oxford Economics, lo dirá el tiempo. De todas formas, el Fondo Monetario Internacional ha hablado de sobrevaloración de la vivienda en todo el mundo desarrollado. Sólo Canadá y Austria escapan a esta situación a ojos del organismo internacional.
En todo caso, en los últimos 35 años no hay una crisis en el sector con las dimensiones geográficas que tiene la actual, según el banco de inversión Goldman Sachs.
A comienzos de los ochenta, al calor de la segunda crisis del petróleo, muchos países de Europa occidental sufrieron desplomes en el precio de la vivienda. Sin embargo, entre los afectados no estaba EE UU, que vive ahora el peor momento del sector tras la II Guerra Mundial, lo que resta dimensión global a coyunturas anteriores.
Entre los afectados de aquel estallido estaba Holanda, que entre el segundo trimestre de 1978 y el tercero de 1985 vio cómo sus inmuebles perdían una media del 50% de su valor, según la entidad estadounidense.
Pero en ningún caso en las últimas cuatro décadas se ha superado la duración de la crisis japonesa, que comenzó a comienzos de los noventa y todavía se prolongaba a finales del año pasado. En más de 16 años, los precios de las viviendas niponas han caído el 44%. -
Consecuencias
- Caída de precios. Tras tocar techo, los precios caen. La demanda se retrae a la espera de menores precios.
- Bajada de la inversión inmobiliaria. La caída de precios trae consigo la caída de la rentabilidad en el sector. La inversión decae.
- Subida del desempleo. La bajada de la actividad en un sector con gran demanda de mano de obra supone el aumento del desempleo.
- Frenazo económico. El crecimiento se resiente ante la parada de la construcción.
Causas
- Aumento del precio del dinero. Tras tocar suelo en 2003, los bancos centrales suben los tipos de interés.
- Altos precios de la vivienda. En casi una década los precios se disparan en casi todo el mundo desarrollado.
- Exceso de oferta. La construcción de viviendas supera a la demanda.
- Crecimiento de la deuda familiar. La época del dinero barato lleva el endeudamiento a cotas desconocidas.
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