Hay pisos que bajan de verdad
En algunos barrios nuevos del Este de Madrid se ponen a la venta viviendas nuevas a la mitad del precio original
El mercado de viviendas en la Comunidad de Madrid sigue siendo desolador. En 2008 se vendieron 24.000 viviendas nuevas, un 40% menos que dos años antes y, de seguir a este ritmo, no serán más de 15.000 las que se coloquen en este ejercicio si los precios no bajan más.
Las promotoras reconocen que "no hemos bajado precios desde el inicio de la comercialización". Es el caso de Detinsa, "estamos abiertos es a negociar. Si llega algún cliente con una oferta en firme por un piso podría estudiarse el caso hasta el precio del préstamo que tenemos concedido, en torno al 20%. No podemos ir más allá. Muchas de las viviendas que ya teníamos prevendidas no han podido ser escrituradas porque el comprador no ha conseguido que ninguna entidad financie el crédito hipotecario", explican.
La respuesta está en línea con el discurso de diversas asociaciones de promotores donde parecen dejar de lado que el suelo del ajuste no lo van a fijar ellos, sino una demanda que, a la vista de los resultados, está dando una respuesta contundente. O se reducen mucho más los precios o aquí no se vende un piso.
Es cierto que algunos clientes, dispuestos a comprar, no lo pueden hacer por no obtener financiación, pero también lo es que otros están esperando a que las rebajas sean mayores El Servicio de Estudios del BBVA preveía en su último informe descuento de hasta el 25% de aquí a 2011 por la necesidad de llegar a un "ajuste significativo del mercado para asegurar una mejor salida de la crisis".
En ese marco era inevitable la llegada de una feroz competencia. El que quiere vender y reducir su bolsa de viviendas aplica una drástica política de low cost. En el ensanche de Vallecas, donde más abunda la oferta de viviendas nuevas de toda la región, se rebaja hasta casi el 50% respecto a los precios de hace tres años. Aún así no tienen aseguradas las ventas, pero cuentan con más opciones que los que racanean descuentos máximos del 25%.
Aquí se concentra buena parte de las 10.000 viviendas en venta que hay en la ciudad. Los estudios y apartamentos de entre 30 y 50 metros que iniciaron su comercialización entre 2005 y 2006 por 180.000 y 220.000 euros, Sando los vende por apenas 145.000 euros, Habitat por 157.500 euros y Pryconsa -amueblados- por 175.000. Vallehermoso, en cambio, no ha llegado a tanto. Pide 173.500 euros por estudios de 43 metros, 30.000 euros más de los que, por la misma superficie, ofrece Reyal Urbis. Si el comprador busca una superficie todavía más pequeña, Gesmar ha colocado en 124.600 euros los estudios de 36 metros.
90 metros por 240.000 euros
Si una familia echa cuentas y le sale una cuota hipotecaria por algo más de los 1.000 euros, puede comprar una vivienda de entre 140.000 y 240.000 euros por una superficie mayor que antes. Si hace un año quedaban en esa horquilla estudios o pequeñas viviendas de apenas 60 metros cuadrados, hoy por esos 240.000 euros puede comprar casas de casi 90 metros cuadrados.
¿Hasta dónde van a caer los precios? La única certeza, a la vista de la parálisis pasa a por seguir reduciendo precios. Hace nueve años, cuando se inició la vertiginosa senda alcista, era posible adquirir en una buena zona un piso de tres dormitorios, con 115 metros, por 222.000 euros, con garaje y trastero incluidos. Hacia ese referente todavía ilusio de 2.000 euros el metro construido se encaminan más inmuebles de los que las estadísticas oficiales señalan.
El sistema de viviendas de precio libre concertado auspiciado en octubre de 2008, por la Comunidad de Madrid, sirve de referente para evaluar el alcance de las rebajas. De las 1.297 viviendas puestas en el mercado se han vendido 106; el 71% de las ventas se localizan entre Madrid y Parla, mientras que el 29% restante se distribuye en Aranjuez, Ciempozuelos, Collado Villalba, Leganés, Móstoles, Rivas Vaciamadrid y Valdemoro. En 28 municipios no se ha vendido vivienda alguna.
Chalés por 260.000 euros
¿Quién vende y quién no, dónde y por qué? Bigeco ya se ha desprendido de la mitad de sus viviendas en Parla, mientras Detinsa no ha logrado colocar ninguna de las 50 situadas de Fuenlabrada. Por 32.000 euros más de los 228.000 euros que cuesta un piso de 71 metros en Fuenlabrada, se puede adquirir un chalé de 204 metros en Parla.
Los 3.000 euros por metro cuadrado que Detinsa pide en Fuenlabrada, supone un 20% más Sando reclama por sus viviendas en el Ensanche de Vallecas: pisos de uno y dos dormitorios, entre 61 y 89 metros, por 162.000 y 220.600 euros, respectivamente; prácticamente la mitad de lo que costaban hace dos años.
Otras inmobiliarias como Hercesa o Adrisa en Arroyomolinos, San Fernando de Henares y Arganda del Rey y, lo que resulta más chocante, el propio Grupo Sando en Pinto. ¿Cómo es posible que en la capital pidan 2.500 euros por el metro construido y cobre por encima de esa cifra en Pinto? Difícil de entender. Resultado; ningún piso vendido de los 57 ofrecidos.
Las subastas no arrancan
Ni descuentos superiores al 40% sirven para reactivar las compras. En la última subasta organizada en internet por la consultora CB Richard Ellis (CBRE) se han adjudicado sólo 10 de 144 inmuebles, a pesar de que se ofrecían descuentos medios de 70.000 euros y en algún caso alcanzaban los 285.000 euros. En las seis subastas realizadas desde marzo sólo se han vendido 53 de 747 inmuebles.
Las diez ventas de la última puja, celebrada entre el 22 de enero y el 5 de marzo, se han saldado en 2,5 millones de euros, apenas un 8% de los 30 millones totales. Entre los inmuebles vendidos en Madrid figura un loft de 65 metros en el polígono de Julián Camarillo. Su promotora, Inmobiliaria Berna, lo rebajó un 25,3%. Fue adjudicado en 162.900 euros. También se ha vendido un piso de Realia en San Juan de Aznalfarache (Sevilla), y dos apartamentos en Pego (Alicante). CBRE tiene prevista su próxima subasta para el 25 de marzo, y la octava el 28 de mayo.
Metrovacesa acudía a este tipo de subasta incluso con productos ya ofrecidos, pero no consiguió que nadie pujara por las 41 viviendas, ni siquiera por apartamentos en Benidorm rebajados en 70.000 euros o pisos de algunas de las mejores zonas de Barcelona, como Vía Augusta o Sant Cugat, con descuentos de más de 100.000 euros. Tampoco parecen haber sido suficientes las rebajas de hasta 120.000 euros en los chalés de Valdemoro y Paracuellos. También comercializa Metrovacesa a través de BuyVIP, con descuentos de hasta un 32% para quien puje a través de ese "club privado de ventas on line".
Las subastas que corren mejor suerte son las que se cierran en las oficinas bancarias entre los empleados con descuentos del 40% o 50%, según un experto. Entre tanto, AtisReal convoca la número 119 en Internet. Son 75 inmuebles y finaliza el 16 de abril. Anuncia pisos desde 45.000 euros.
