Hipotecas pendientes del precio de la casa

Problemas reales los hay, y muchos. Primero, para los particulares hipotecados que ven cómo el Euríbor, la referencia utilizada por más del 90% de los préstamos españoles, sigue sin dar el más mínimo respiro. Se negocia por encima del 4,75%, lo que, una vez más, traerá como consecuencia una subida de las cuotasmensuales para quienes tengan que revisarlas.

Sobre los particulares hipotecados no sólo planea esta preocupación sino otra más profunda: ¿qué sucedería con su hipoteca si el precio de la vivienda descendiera drásticamente?, ¿deberían aportar garantías adicionales?No si cumplen regularmente sus compromisos de pago, dicen las entidades financieras.De no cumplirlos, y si el valor de tasación de la casa bajaramás de un 20%y la hipoteca superara entonces el 80% del valor de esa nueva tasación, sí sería posible.

Pero ¿puede darse este caso? "Los estudios actuales son divergentes y mientras unos llegan a hablar de recortes del 5% en el precio de la vivienda y otros del 30%, la realidad es que nunca se ha producido una caída tan pronunciada, por lo que no parece que las entidades se vean abocadas a esta situación", explica Ángel Mas, presidente europeo de Genworth Financial MI. "No hay que olvidar que, además, una de cada cuatro hipotecas firmadasen España tiene un seguro de crédito, en cuyo caso sus titulares están cubiertos de esta contingencia", añade.

Para Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación HipotecariaEspañola, "las entidades no pedirán

nunca a quienes pagan regularmente sus cuotasmensuales garantías adicionales para cubrir un posible descenso del precio de las viviendas. No tiene sentido. Si los clientes incumplen sus compromisos de pago, bancos y cajas pueden iniciar los procesos de ejecución pertinentes, y si se llega al embargo y venta de la casa y el precio que se obtiene por ésta esmenor que la deuda acumulada, el cliente debe responder de ella con el resto de sus bienes personales, por lo que ya están asegurados".

Los particulares que desean adquirir un piso y para ello necesitan financiación se enfrentan no sólo a unos tipos de interés elevados, sino también al problema de la valoración de su vivienda y al de sus posibilidades reales de obtener crédito, ya que, según Mas, "los criterios de selección de las entidades se han endurecido claramente: el cálculo sobre el porcentaje que las letras deben suponer sobre el volumen de ingresos del particular se ha vuelto mucho más conservador; la documentación exigida es muchomás estricta y exhaustiva; al empleo se le piden ya requerimientos de estabilidad; se impone centralizar todos los procesos de selección en vez de dejarlos enmanos de las sucursales...".

Fernando Herrero, vicepresidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), señala además que en los últimos tiempos se están dando situaciones cuando menos extrañas. "Es el caso de personas que adquirieron hace un año una vivienda sobre plano a un precio, asegurándose, en función de él, una financiación del 80% del valor. Y ahora se encuentran, a tres meses de la entrega del piso, que sumisma promotora está rebajando precios y que la entidad financiadora, consciente de ello, deniega la cantidad prevista a esos compradores, al superar ese porcentaje de financiación. O les exige garantías adicionales".

"También es el caso de personas que reponen vivienda", continúa. Han comprado una casa nueva sin vender la antigua y cuando lo hacen reciben menos ingresos de los previstos, lo que obliga a aumentar la financiación, "y no siempre se concede", señala Herrero. "Para estas personas no hay solución efectiva", según todas las fuentes consultadas, salvo que presenten ante la entidad garantías adicionales, avales o que, pese a su coste, recurran a los préstamos personales. No hay que perder de vista que la sombra de las subprime es alargada y que si hasta hace no demasiado tiempo bancos y cajas concedían, con los avales, seguros o garantías adicionales pertinentes, financiaciones que superaban el 80% del valor de tasación, ahora ya no lo hacen, lo que expulsa del mercado a un buen número de particulares sin ahorro previo.

Para las entidades, los problemas también son reales. Lamorosidad aumenta y, según el presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), Juan Ramón Quintás, "aún irá a más. Si la economía española crece en torno al 2% en 2008 y 2009, lamorosidad del sistema financiero español podría alcanzar el 2%en el presente ejercicio frente al 1% actual y aumentar hasta el 3% el próximo año". A esto se une que el perfil de cliente hipotecario ha cambiado en los últimos años. Los bancos reconocen: "Nos enfrentamos a algunos clientes que, con porcentajes de financiación muy elevados sobre su vivienda y, por tanto, con deudas muy cuantiosas, prefieren abandonar sus casas antes de seguir pagando sus cuotas mensuales".

Para todos estos problemas las soluciones son, por elmomento, pocas. El Gobierno tiene previsto

aprobar en breve unamedida que permita alargar el plazo de vida de las hipotecas gratuitamente. Con ello se podrían reducir las cuotas mensuales y compensar la subida de los tipos de interés de los últimos años. "Lamedida es tan sólo un parche. Se paga menos de momento pero, a la larga, se multiplican los intereses. Además, cuanto más se amplíe un crédito, más expuesto está el particular a verse afectado por la evolución de los tipos", explica Iliana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), que añade que "el Ejecutivo debería retomar la antigua idea que tenía cuando estaba en la oposición, de implantar una ley integral de sobreendeudamiento familiar que contemplara, entre otras cosas, soluciones reales para las personas con dificultades transitorias para hacer frente a sus deudas".