Su piso va a perder valor

Ya lo reconocen hasta los más conservadores. Servicios de estudios tan poco sospechosos de catastrofistas como los del BBVA, el Deutsche Bank o Standard & Poor's hablan abiertamente de que en los próximos años caerá el precio de la vivienda por primera vez en 15 años. Eso sí, por el momento, todos anticipan bajadas moderadas, siempre y cuando la crisis crediticia que llegó de EE UU el pasado verano no pegue coletazos de última hora.

El banco que preside Francisco González estima para 2009 una caída del 1,9%, que llegará tras un ligero aumento en 2008. El alemán va más allá y considera "muy probable" que el año que viene ya se vean precios a la baja. "Esto podría provocar ansiedad y acelerar el proceso de ajuste, sobre todo teniendo en cuenta el endurecimiento en las condiciones de crédito", añade el estudio elaborado por el Deutsche. Standard & Poor's, por su parte, más cauto, considera que 2008 se cerrará con un crecimiento próximo a cero, y que a mediados de 2009 los pisos serán un 1,1% más baratos que un año antes.

Hasta aquí lo que profetizan los estudios. Pero, ¿qué está ocurriendo en la calle, en un momento en el que las inmobiliarias reconocen en privado que las ventas llevan meses estancadas y en el que los propietarios particulares se ven obligados a rebajar sus expectativas de ganancia para retirar el cartel de Se Vende?

El experto inmobiliario José Barta dice que, tras varios años en los que el sector promotor ha sido el más rentable de la economía española, nadie está interesado ahora en reconocer la realidad. Las inmobiliarias se esfuerzan en negar la posible bajada de precios porque si sus clientes piensan que ésta es inminente, pospondrán sus decisiones de compra. Y además, la temida deflación supondría una pérdida de valor para su stock de viviendas. "Hacia fuera dicen que aquí no pasa nada, pero a puerta cerrada reconocen una honda preocupación", dice.

El Gobierno, por su parte, sigue aferrado al discurso del "aterrizaje suave", que implica un acompasamiento entre el incremento de los precios y las tasas de inflación. "Casi todas las familias tienen invertida la mayor parte de su riqueza en el piso. Con unas elecciones a la vuelta de la esquina, los políticos no pueden decir a los españoles que su patrimonio se va a devaluar", dice Barta.

Las estimaciones oficiosas del Ministerio de Vivienda apuntan a que 2007 cerrará con una subida de entre el 4% y el 5%, ligeramente por encima del IPC. Una previsión cercana al 5% de la Asociación de Promotores Constructores. Pero, hasta los analistas más optimistas, aseguran que 2008 y 2009 serán años en los que el precio de la vivienda descenderá en términos reales (descontando la inflación) y tal vez nominales. Otro problema que señalan las fuentes consultadas es la deficiente calidad de las estadísticas, que impide conocer la situación actual. Según Barta, que estima en unos 18 meses el retraso que llevan las estadísticas para reflejar la realidad, es muy probable que los precios ya estén cayendo en términos nominales. "En los próximos meses habrá magníficas oportunidades para los que quieran invertir. Si quieren cuadrar sus cuentas anuales, las inmobiliarias cotizadas tendrán que sacar producto a precios muy ventajosos antes del 31 de diciembre", añade.

Varios analistas consideran que la decisión de bajar los precios podría dinamizar el mercado. Y esto es lo que sugirió esta semana Carlos Vela, consejero delegado de Fadesa, inmobiliaria que cuando formalice su fusión con Martinsa se convertirá en la primera de España por activos. En una actitud opuesta a la del presidente de la empresa, Fernando Martín, que niega categóricamente cualquier posibilidad de bajada de precios, Vela puso buena cara al mal tiempo y aseguró que Fadesa es una de las inmobiliarias con mayor margen para hacer rebajas. Evidentemente, sólo adoptarán esa medida dramática si la coyuntura les ahoga.

¿Hasta dónde podrían llegar las rebajas en Fadesa? "Gracias a que hemos comprado suelo muy barato, sacamos un margen bruto del 40% por cada piso. Así que hasta ese 40% tenemos un amplio abanico de posibilidades", respondió Vela. En el mismo encuentro, el número dos de Fadesa reconoció que las reducciones de precios pueden estar afectando ya a la segunda residencia y a las viviendas usadas.

El informe del Deutsche Bank señala a Murcia, Andalucía y Madrid como las comunidades donde la vivienda puede estar más sobrevalorada y, por lo tanto, donde sería más posible un ajuste a la baja. Navarra y otras 12 provincias ya experimentaron caídas en los precios en el tercer trimestre del año.

Pero en lo que todos los economistas consultados están de acuerdo es en que la economía española está ahora mejor preparada para afrontar una crisis. Y aquí las buenas cifras de empleo son decisivas. "La renta disponible es la variable clave. En la medida en que no se destruya empleo en los próximos años, la crisis no será tan grave; y la UE prevé la creación de unos 400.000 puestos para 2009", asegura Josep Oliver, catedrático de la Autónoma de Barcelona, que compara el millón de empleos que se destruyeron en seis trimestres de 1992, 1993 y 1994 con la buena marcha actual del mercado del trabajo.

Lorenzo Pareja, autor del informe de Standard & Poor's, destaca el consenso entre los analistas de que el ajuste será gradual. Y asegura que las pérdidas en la construcción se podrán reasignar a otros sectores. Santiago Carbó, catedrático de Economía en la Universidad de Granada, ve muy difícil que en España se dé el proceso parecido al que experimentaron EE UU y el Reino Unido en los noventa. Tras la caída de precios, un número importante de familias se habían hipotecado por más dinero de lo que valía su piso.

Y es que, además de otras diferencias, Carbó apunta factores sociológicos -como la menor flexibilidad laboral y geográfica española- que dificultan un cambio brusco en el sector. Pero para que el ajuste no sea violento es necesario recobrar la confianza. Porque la creencia de que los precios van a bajar puede acabar convirtiéndose en la profecía que se cumple por el mero hecho de haber sido profetizada.